כיצד לרכוש דירה (משכנתא, הון לידה, תוכנית תשלומים, מזומן) - הוראות שלב אחר שלב לרכישת דירה ללא מתווך + רשימת חובה של מסמכים לאימות

שלום קוראים יקרים של המגזין Rich Pro! היום נדבר על איך לקנות דירה: במשכנתא, על הון לידה, בתשלומים או במזומן, וכן לספר לכם כיצד לבדוק בדירה את הניקיון החוקי בעצמכם ואילו מסמכים נדרשים בעת קניית דירה מהמוכר.

עבור כל אדם, אחד האינדיקטורים העיקריים להצלחה הוא הזמינות של מרחב המחיה שלהם. יחד עם זאת, לא רק צילומי הדירה או הבית חשובים, אלא גם הסדר של מקום המגורים. בנוסף, הדירה יכולה למלא את התפקיד של מקום בו אדם יכול לבלות את רוב הזמן, בעוד שהיא יכולה להפוך לדרך לחסוך כסף.

קניית דירה מאז ומעולם הוא נחשב לעסק רווחי, מכיוון שפיחות ואינפלציה ברוב המקרים רק מעלים את ערכו לאורך זמן. ותופעות אלה אופייניות למדינה זה זמן רב.

על סמך כל זה, אנו יכולים להסיק שיש לטפל ברכישת דירה כמה שיותר באחריות. הליך זה לא רק יקר, אלא גם מסובך, ולכן עדיף להימנע מבעיות. החומר התיאורטי המוצע עם טיפים שימושיים לקונים בתים יעזור לכם בכך.

במאמר נשקול בפירוט את הנקודות החשובות הבאות:

• שלב הכנה. על זה נקבעים כל הניואנסים של הליכים נוספים, למשלשיהיו מעורבים ישירות בחיפוש אחר נדל"ן.
• גורמים המשפיעים על היווצרות שווי הדיור מוכנים למכירה. כמו כן, יוצגו טיפים המאפשרים לך לקבוע באופן עצמאי את הרלוונטיות וההתניות של מחיר מסוים, כך שלא תוכל לשלם יותר מדי עבור הדירה, שמסיבה כלשהי עולה יותר ממה שמומחים ממליצים.
• באילו מצבים מתווך הוא אמצעי הכרחי, והיכן אתה יכול לסמוך על עצמך באופן מוחלט ושלם? איך לבחור מתווך אם אתה עוסק באופן עצמאי בחיפוש אחר זמן נדל"ן או ללא חשק?
• השיטות הפופולריות ביותר להפוך לבעלים של דירה. במקרה זה, הם ישקלו הן את התשובות לשאלה: "איפה וממי לקנות", וגם "מה לעשות אם אין כסף". הנקודה השנייה כוללת ניתוח של מקורות אפשריים שיעזרו לכסות את עלות קניית שטח המגורים.
• תכונות של רכישת דירה באמצעות משכנתא. לא רק בחשבון היתרונות והחסרונות העיקריים של שיטה זו, אלא גם הטיפים העיקריים למי שמחליט להשתמש בה. בין היתר, ינותחו ההמלצות העיקריות לבחירת בנק.
• אפשרות לרכוש דירה באמצעות הון יולדות.
• הניואנסים העיקריים הקשורים לרכישת דיור בבית שנבנה לאחרונה. כאן תשומת לב מיוחדת לסיכונים העיקריים שעלולים להתעורר במהלך רכישת דירה במחיר אטרקטיבי בבניין חדש.
• הגורמים הרלוונטיים ביותר המשפיעים על הצלחת רכישת דיור במוסקבה וסנט פטרסבורג.

בין השאר, ייחשב בנוסף לרוב שאלות פופולריות אנשים שמתכננים לרכוש דירה, ויינתנו להם תשובות מקיפות. כל זה נחוץ כדי שכל אדם לא יוכל להתבלבל ברגע המכריע ביותר ויהיה לו אפשרות להשקיע את כספיו במרחב המחיה המתאים ביותר.אודות היכן להשקיע את הכסף בכדי לגרום לו לעבוד ולהרוויח, תיארנו בפירוט באחד הפרסומים הקודמים.

ראוי לציין כי תשומת לב מיוחדת תשומת לב למספר מקורות מימון בבת אחת, כמו גם לנושא אקטואלי למדי: "איזו דירה עדיפה: קנו מפתח, קבלן או בעלים?"יחד עם זאת, לכל אופציה יש יתרונות. ברור שהדיור בבית החדש יהיה במצב טוב, וגם, ככל הנראה, הוא יוכל להתפאר במערך מודרני. אבל הדירה נמצאת" בהישג יד ", כלומר זו בה אנשים כבר גרו, אולי שונים בתיקון טוב וסט מינימלי של רהיטים.

כיצד לרכוש דירה נכונה ורווחית (בתשלום של 100% במזומן, על משכנתא, בתשלומים, על הון לידה), אילו מסמכים דרושים לרכישת דירה ואיך לבדוק דירה לפני הקנייה - קרא בגיליון זה

1. קניית דירה - כיצד להתכונן אליה נכון ובבטיחות

כאמור, רכישת דיור משלו - נושא הדורש גישה מאוזנת ונחישות מספקת. זה מובן: בין לילה תיאלצו להיפרד מכמות עצומה של כסף, שחלקם לא היו מצליחים להרוויח בחיים. לכן, יש להתייחס לאחריות הן להליכים הנדרשים והן לשלב ההכנה, אשר השלמתו המוצלחת מבטיחה מחצית ההצלחה.

עדיף להכיר את עצמך מייד עם כל המידע שהוצג, כך שבסופו של דבר לא להפסיד לא זמן ולא כסף במקרה בו הדירה שנרכשה לא הייתה טובה ככל שיכולה להיות בהתחלה.

העניין הוא שמוכרי דיור (אנשים רגילים וגם מתווכים) לעיתים קרובות לא אומרים את כל האמת על נדל"ן מסוים, מה שאומר שאתה צריך להיות מצויד במלואו כדי להכין את עצמך לכל תוצאה של אירועים.

1.1. סדרי עדיפויות בקניית דירה

לכן, בשלב הראשוני (ההכנה), עליכם לבצע את המשימות הבאות:

משימה 1. זהה את האדם שיעסוק ישירות בחיפוש אחר דירה מתאימה.

היא יכולה להיות גם הבעלים העתידי וגם נאמן. מנהג נפוץ מאוד הוא למשוך מתווך. יתר על כן, בשני המקרים צריך לחשוב הכל. אם כי מעורבות של אדם שלישי עם כישורים מספקים יכולה לפשט משמעותית את תהליך החיפוש ולשכוח מהקשיים והבעיות האפשריות. אדם מנוסה בעל יכולת יתקרב לבחירת דירה.

מתווך עם ניסיון ראשיתיש בסיס מספיק של הצעות ממוכרים שונים, שניתיודע מה לחפש כשקונים דירה. למרות כל זה, הוא בהחלט ייקח עמלה לעבודה שלךכך שהעלויות הכוללות עשויות לעלות בצורה משמעותית.

משימה 2. יש לקבוע באופן מיידי את התקציב המתוכנן להקצות לרכישת דירה, כולל מייד עלויות נוספות אפשריות בו.

לעיתים קרובות מתייחסים לעמותת מתווכים להוצאות עזר נסתרות. למכירה של אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן העובדים יותר משנה, קח מ- 2% ל- 6%. בתורו, מי שרוצה לקנות שטח מגורים יצטרך לשלם מינימום עזרה עבור בחירת האפשרות המתאימה ביותר. 0,5%והמקסימום הוא 3%.

כתוצאה מכך, עליך להעריך מייד את החיסכון האפשרי אם אתה מתמודד עם סוגיית בחירת הדירה באופן עצמאי (ללא מתווך)ולהשוות אותו לסיכונים הצפויים.

בנוסף, אל תשכח שלאחר הרכישה יתכן שתזדקק השקעות נוספותהקשורים להוצאת מסמכים מחדש, תיקונים ורכישת רהיטים.

משימה 3. יש צורך לגבש מראש רשימת דרישות שיוצגו לכל דירה שנחשבת.

במקביל, תוכלו להכיר את עצמכם או עם מתווך עם מספר גדול של הצעות, ואז, למזער את הסיכונים, בחר באפשרויות המעניינות ביותר. עדיף לקבוע מראש את הדקויות העיקריות החשובות ביותר, כך שבעתיד אף אחד לא יוכל להוביל אותך שולל.

למשלאם עבור אדם זו נקודה חשובה מספיק מיקום הדירה (הוא לא סובל רעש) ומוצעת לו דירה מפוארת עם שיפוץ חדש ומתווה טוב, אך בסמוך למרכזי קניות גדולים העובדים עד שעה מאוחרת, עדיף לשקול אפשרות אחרת במקרה זה. העניין הוא שבמקום כזה תמיד יהיה באז ממנו אי אפשר להיפטר. לכן זה הכרחי מראש קבע את רשימת הדרישות המינימלית שעל דיור חדש לעמוד בהם ללא כשל.

משימה 4. כדאי לערוך הערכת סיכונים.

לבחירה עצמאית של דיור למגורים או להשקעה עתידית יש מספר ניואנסים. כמובן שאפשר יהיה לחסוך כסף, אך תצטרכו לפגוש כל מוכר באופן אישי, ואנשים יכולים להיות שונים.

יחד עם זאת, קשה לקחת בחשבון גורמים שונים לבד בכדי להעריך עד כמה הדירה באמת מתאימה. אתה יכול למשלנתקל במוכר הזה שותק על שכנים רועשים, על תיקונים שנעשו בחיפזון או משהו אחר שאיש מקצוע יבחין בו מייד. זו הסיבה שאם היה רצון לחפש באופן עצמאי דירה לרכישה, מבלי להשתמש בשירותי מתווך, עדיף להעריך מראש את מידת הסיכון האפשרית.

לאחר השלמת כל השלבים לעיל, תוכלו להמשיך לנקודות החשובות הבאות.

1.2. מה לבחור: שוק דיור ראשוני או משני - פלוסים (+) ומינוסים (-) של שתי האופציות

יש לציין כי שוק הנדל"ן מורכב משני חלקים: מהדיור ראשוני ו משני. זו הסיבה שכל קונה פוטנציאלי של דירה צריך להבין את הסיווג הזה ולדעת בבירור מה הוא צריך.

שקול ביתר פירוט על שני הזנים הללו.

דיור ראשוני - כזה שרק לאחרונה נבנה והוזמן. כך, כולם מתייחסים לזה. דירות בבניינים חדשיםשמעולם לא היו בבעלות פרטית על ידי אדם.

זו הסיבה שההצהרה הבאה היא ניואנס חשוב: דיור ראשוני - זה לא סתם חלל מגורים בבית חדש שנבנה לאחרונה. מדובר, קודם כל, בנדל"ן, ששייך עד כה ליזם. בעבר הוא טרם נמכר לאיש, מה שאומר שהקונה הראשון יהפוך לבעלים הראשון שלו בקרב יחידים.

במקרה זה, אנו יכולים לסמוך על העובדה שהדיירים הקודמים לא פינקו דבר, והחדר בצורתו המקורית.

הרצון להיות הבעלים הראשון במקרה זה יכול להיות טהור כמו מעשי (אנשים אחרים טרם עשו דבר בחדר הזה), ו- אידיאולוגי (אני רק רוצה להיות הבעלים הראשון של הדירה כדי להיות בטוח ששום דבר רע לא קרה בה בעבר).

משווקים - כזה שכבר נמצא בבעלות המוכר. יתר על כן, הוא אינדיבידואל (אדם רגיל שמוכר את דירתו). יש לציין שגיל הבית יכול להשתנות בטווח עצום. יכול להיות שזה מספיק חדש (אדם אחד קנה דירה בבניין חדש ואז החליט למכור אותה מחדש) 100בת שנה. במקרה זה, יהיה צורך ללמוד בקפידה לא רק את הדיור עצמו, אלא גם את מצבו של הבניין.

אם הבית ישן מדי, אזי עלולות להיווצר בעיות חמורות בשל העובדה שהחומרים כבר שירתו את זמנם. יחד עם זאת, חלק מהבתים הישנים יכולים להיכלל בתוכנית ההריסה, והתושבים, שמוכרים את דירותיהם לאנשים שפירים, מחליטים פשוט להרוויח כסף ולהיפטר מבעיות מיותרות.

כמו כן, אסור למחוק את האפשרות שאדם עוסק במה שהוא קונה בבניין החדש, מצייד אותם ואז מוכר אותם. במקרה זה יתאפשר בעת הרכישה להפוך לבעלים של חלל מגורים חדש ומיד עם תיקון טוב.

יתרונות וחסרונות של דיור ראשוני

עכשיו בואו ננסה להדגיש את העיקרי יתרונות וחסרונות דיור ראשונימכיוון שברוב המקרים המצב עם המשני הוא בדיוק הפוך.

אז, למפורש היתרונות דירות בבעלות היזם כוללות:

1. מחירים נמוכים בהשוואה לדיור משני. לרוב, הרבה יותר משתלם לקנות דירה בבית שנמצא ממש בבנייה. יתרה מזאת, ברוב המקרים נחתם הסכם על עקרון ההשתתפות בהון. זה מאפשר חיסכון משמעותי. בנוסף, ברוב הבניינים החדשים אין שיפוץ מחדש, כך שהיזם מוריד את מחיר הנדל"ן.
2. "ניקיון" הדירה במובן המשפטי. במקרה זה, משתמע היעדרן של בעיות במסמכים. זה קורה שבעלים לשעבר לאחר מכירת נכסים עשויים לנסות במרמה להחזירו. במקביל, השארת כסף בעזרת טכנולוגיות הונאה. היבט נוסף - איש לא נרשם מעולם לדיור ראשוני, מה שאומר שגם לא צריכה להיות בעיה עם זה. עבור ה"משניים "אינם הליכים משפטיים נדירים של אנשים רשומים עם הבעלים בנוגע לאי תיאום מכירת מקרקעין. בין היתר, לדירה שטרם נמסרה לאיש פשוט אין רקע, מה שאומר שלא יהיו בעיות.
3. החידוש והיישום של חומרים וטכנולוגיות מודרניות. יודגש כי דירה בבניין חדש לא תחייב את בעליה לבצע שיפוצים מורכבים. בנוסף, לא יהיה צורך במודרניזציה של מערכות תקשורת שונות.

דיור ראשוני ו חסרונות:

1. מיקום הבית. זה לא סוד שבניינים חדשים ממוקמים לרוב גם בפאתי העיר, או במקום שיש הרבה מקום פנוי. במצבים כאלה עלולות להיווצר בעיות בעתיד בגלל הרחוק מצומת התנועה והתשתיות הלא מפותחות.
2. התהליך המסובך של רישום זכויות הבעלים. בעת קניית דיור ראשוני, יש לזכור כי ניתן להקדיש זמן רב למדי להוצאת מסמכים המאשרים את עובדת הבעלות על נדל"ן. בתקופה בה זכויות הקניין נמצאות בלימבו, הרישום לא יצליח.
3. חוסר פנים. אחת הבעיות העיקריות של דירות בבניין חדש היא הצורך עשה קישוט משלךכלומר תיקונים קוסמטיים ייפלו על כתפי הבעלים החדשים.
4. סיכון מוגבר להפסד כסף בשיתוף עם יזמי נדל"ן שיש להם ספק מוניטין. יש המון סיפורים (וכנראה ששמעתי עליהם לפחות פעם אחת) שחברות חסרי מצפון מגייסים את כל המסמכים הדרושים, מתחילים בבנייה, מקבלים כסף מתושבים עתידיים ובסופו של דבר נעלמים מיד לאחר העברת התשלומים. רמאים פשוט עוזבים את אתר הבנייה, ומשאירים את הבעלים האומללים עם ניירות, אך ללא דירה וכסף.

היתרונות והחסרונות של הדיור המשני

באשר לדיור משני, מתברר הרבה מהנקודות שכבר צוינו לעיל. זה אולי יקר יותר, אבל הוא מוכן מייד למחייה. כתוצאה מכך, בעיות יכולות להופיע רק ב- חוקי תכנית. זו הסיבה שיש כלל אחד פשוט: לפני הקנייה, עליכם לבקש מהמוכר אישור הקובע כי כולם השתחררו מהדירה. זה די פשוט לקחת את זה, כך שבעל נכס הגון שרוצה למכור אותו לא יסרב לשמוע בקשה כזו. כיצד למכור דירה במהירות, כבר תיארנו באחד המאמרים הקודמים.

בנוסף, עליכם לבטח לוודא כי בדירה אין חובות לתשלום חשבונות שירות, כך שבעתיד לא יהיו בעיות עם חברת הניהול (בריטניה) או עם השותפות של בעלי נדל"ן (TSN).

כדאי לבדוק גם אם דירה זו מושכרת על פי מסמכים. אם מישהו כבר שכר את זה ושילם עבור תקופת מגורים מסוימת, אז יש לו כל זכות לשהות בדירה לתקופה שצוינה. אז אתה לא יכול למכור את זה.

בכל מקרה, עליכם להתעניין בניואנסים אלו כדי לא להפסיד את כספכם, וגם לא לעשות לעצמכם בעיות. זו הסיבה שעדיף לא להסתבך עם אנשים שמבקשים מחיר קטן לדירה שלהם, אך הם לא יכולים לתת שום סיבה מובנת לנדיבות כזו.

מה שאתה צריך לבדוק לפני שאתה קונה דירה: אל תסמוך - כולם בדקו!

2. כיצד לבדוק דירה בדבר ניקיון כשקונים לבד ומה שאתה צריך לדעת (מה לחפש) לפני שאתה קונה אותה

כאמור, די קשה לבחור את הנכס הנכון. אחרי הכל, הצעה רווחית עשויה להסתיר איזושהי הטעיה: מ חסר חשיבות (הטפט מאחורי הארון קלף) עד רציני (תמיד קר בחורף בגלל סוללות ישנות שצריך להחליף בדחיפות).

אם התקבלה החלטה על רכישה עצמאית של דיור, עליכם ללמוד היטב את המסמכים השונים, וגם לנסות לבדוק את הדירה בשיטות שתוארו בהמשך.

כתוצאה מהנהלים המוצגים להלן ניתן יהיה להעריך את הסיכונים של פעולת הרכישה והמכירה עצמה, וכן למזער עלויות אפשריות. הם עשויים להיות קשורים לתיקון וניקוי המסמכים.

כמו כן, כללים פשוטים יעזרו להימנע מהתוצאה הגרועה ביותר של אירועים - משפט עם דיירים או בעלים לשעבר.

אז איך לבדוק את הדירה בעת הקנייה? האם הנוהל שונה בעת ניתוח דיור ראשוני ומשני? האם אפשר לעשות הכל בעצמך? האם יש דבר שאי אפשר לעשות בלי מתווך, או מההתחלה ועד הסוף אתה יכול רק לסמוך על עצמך כדי להתמודד עם המסמכים הרלוונטיים. בואו ננסה לענות על כל השאלות הרציניות למדי האלה.

2.1. כיצד לבדוק ניקיון דירה בעת קנייה בשוק הדיור המשני 🔎

לתהליך זה ניתן תשומת לב מיוחדת כאשר מתקבלת החלטה לרכוש נכס "בהישג יד", כלומר מאדם פרטי.

השלב הראשון הוא לנתח כמה בעלי בעלי הדירה היו (אם יתברר שישנם כמה, יתכנו בעיות מצד אחרים), מי היה רשום בה ומה היה מעמדם (גמלאים, אנשים עם מוגבלות, קטינים וכו '). .

בין היתר, תשומת לב מיוחדת שילם אם נתפס הנכס, האם הוא רשום בצוואתו של אחד הבעלים.

כדאי לבדוק גם פעולות קודמות עם הדירה. עדיף להימנע מהנכס שהיה בבעלות תוך זמן קצר. גדול מספר האנשים. או שמשהו לא בסדר איתה, או שמיושמת איזושהי תוכנית לא כנה (מפוקפקת). עדיף לחסוך לעצמך, את הכספים ואת הזמן שלך ולעבור ליד מוכר חשדן.

בשלב בדיקה זה, עליכם לקבל את כל האישורים הנדרשים למכירה, אם ישנם.

באילו מצבים תצטרך לדאוג להסכמת צד ג 'למכירת דיור? בואו נסתכל על כמה דוגמאות:

1. בעל הדירה נשוי. במקרה זה אתה חייב להשיג הסכמה בן זוג שני למכירת נדל"ן, אשר בנישואין יכולים להיחשב נרכשים במשותף. בהעדר המסמך הדרוש, העסקה עשויה שלא להתרחש, או במקרה של נסיבות, היא תצליח, אך יתכן כי יתעוררו בעיות בעתיד.
2. אם הבעלים טרם הגיע לגיל הרובכלומר, על פי החוק, גילו אינו מאפשר לו לנהל באופן עצמאי את הנדל"ן שלו, לבקש רשות מההורים (אפוטרופוסים). רק לאחר אישורם הרשמי (מתועד) תוכלו להתחיל להכין מסמכים אחרים.
3. במקרה של מכירת נתח רכוש (הבן החליט למכור חלק מדירת אמו, ובתו וחציו לא רוצים לעשות זאת), אז תצטרך ללכת לבעלים השני (אם יש כמה אז כל אחד) כדי לקבל את מה שנקרא "מסמך ויתור"מי יטען שמפלגות אחרות אינן מעוניינות לרכוש יתד זה. הדבר נעשה כך שכל בעל נדל"ן, המחולק בין מספר אנשים, יכול לממש את זכותו הקדימה לרכישה במקרה של מכירת חלקים אחרים בנדל"ן.

על סמך האמור לעיל, אנו יכולים להסיק מסקנה אחת: לפני שקונים דירה מאדם (בשוק המשני) בפירוט להכיר את הרכב משפחתו, בנוכחות בעלים אחרים, אנשים שאינם עובדים.

אילו מסמכים אתה צריך לבדוק בעת קניית דירה?

על מנת לנתח את כל הנתונים, עליך לבקש תחילה את ניירות הערך הבאים ממוכר פוטנציאלי:

1. מסמך המראה כיצד ומתי אדם הפך לבעלים של הדירה שנמכרה. זה כולל חוזה מכר, מתנה, סחר חליפין וכו '. אם האדם קיבל נכס זה בירושה, עליו לספק לרוכש תעודה המציינת את זכותו לירושה.
2. אם הדירה נרכשה באמצעות השתתפות בקואופרטיב דיור, יש צורך בתעודה המציינת את מלוא תשלום המניה.
3. מסמך המאשר ישירות את זכויות הבעלות של מוכר מסוים.

כדי לא ליפול לתחבולות של רמאים, מחולקים המסמכים הנדרשים 2 קבוצות.

הקבוצה הראשונה כוללת: תחקיר, דרכון קדסטרלי עם תוכנית קומה (על פי מסמכים אלה נבדקים האינדיקטורים החשובים ביותר לדירה: שטח ומתווה).

מצבים כאלה ידועים כאשר מוכרים חסרי מצפון "מפשלים" שטח של נדל"ן במודעה. רק לאחר בדיקה מפורטת של המקום ובתוכניתו הצליחו הלקוחות לקבוע את האמת.

מתווכים מנוסים שכמו שאף אחד אחר לא מבין את הדברים האלה, מומלץ לשים לב לשינוי המתווה (אם היה פעם) של שטח המגורים. זה טוב כאשר אדם מנוסה (מתווך) עוסק בנושאים כאלה, אבל אז אתה צריך להיות מוכן לשלם עבור שירותיו.

לקבוצה השנייה של ניירות ערךנדרש לאימות כולל תמצית מתוך ספר בית מיוחד. בעזרתו תוכלו להכיר את רשימת האנשים הרשומים כך שלא תצטרכו לפנות אותם בעתיד.

ישנם מקרים בהם ראש המשפחה באופן עצמאי החליט למכור את דירותיו. יש לו את הזכות לזה, אך הוא צריך לקבל אישור (הסכמה) מאשתו. היא עשויה שלא להסכים עם החלטה זו ולסרב למכור את הדירה.

בנוסף, עבור כל ניירות הערך שלעיל לא יהיה קשה גלה את שם המשפחה, שמו והפטרנמיקה של בעל הדירה. מכיוון שלפני תחילת המשא ומתן ולפני העסקה עצמה, על משתתפיה להציג זה לזה את מסמכי הזיהוי שלהם, נוכל לבדוק שוב אם מדובר ברמאי. אם הכל בסדר (הנתונים על כל המסמכים חופפים לדרכון), תוכלו להמשיך הלאה.

מה עוד חשוב לשים לב כשקונים דירה בשוק המשני

לאחר שדיברנו עם המוכר על כל הניואנסים ולפני כן ישירות אל הנוטריון, עליכם לוודא שלשני האנשים יש דרכון. אם בקרוב צריך לקבל אחד המשתתפים בעסקה דרכון חלופי מסיבה כלשהי, יש צורך לפתור בעיה זו מראש. הדבר נעשה מבלי להיכשל משתי סיבות:

1. עובדי שירות הרישום יכולים פשוט לסרב לצדדים לבצע את הליך מכירת הנכס.
2. תהליך הרכישה והמכירה עשוי להתעכב, מה שאומר שיש לדחות את העסקה, או אולי יותר מפעם אחת. יתכן ויתברר שביום בו הנוטריון ממנה פגישה עם מסמכים, לא יהיה דרכון בידיו.

על סמך האמור לעיל, יש להדגיש את חשיבות איסוף כל המסמכים הדרושים לבדיקת הדירה. למוכר לא יהיה קשה להשיג את רובם, והקונה יוכל להעריך את הסיכונים האפשריים ולקבל את ההחלטה הנכונה.

אם אתה מספק לנוטריון את כל המסמכים הדרושים, העסקה תירשם תוך זמן קצר. המומחה יוכל לבדוק את ההיסטוריה המשפטית (ניקיון) של הדירה, נשוא חוזה המכירה, ולהגיע למסקנה מוסמכת.

2.2. כיצד לבדוק את הדירה בבניין חדש לפני שקונים לניקיון חוקי 🏢

בעולם המודרני, נוהג פופולרי הוא רכישת דירות בבתים שהם בבנייה (או"שלב הבור"). במקרה זה, על מנת שהכל יהיה כדין, יש לערוך הסכם מתאים עם היזם, המעיד על חלקו של הקונה. למעשה, הוא משקיע את כספו ישירות בתהליך הבנייה, ובסופו הוא הופך להיות בעל הדירה בבית חדש.

למרות שקיפות כזו, ישנם כאלה סיכונים ברוריםאשר ניתן להימנע רק בשוק הדיור הראשוני על ידי בדיקה מדוקדקת של כל המסמכים של היזם.

היכן להתחיל לבדוק דירה בבניין חדש?

ראשית כל, יש לשים לב למפותחים ואומצו בשנת 2004 החוק הפדרלי מס '214המתייחס לתהליך הבנייה המשותפת של חפצי נדל"ן שונים (כולל בנייני דירות).

הכוח המשפטי שקלע באפריל 2005th והיא נקראה להסדיר את מערכת היחסים בין היזם למשקיע. בנוסף, הוא התיר להפחית את הסיכונים של אנשים שהחליטו בכך להפוך לבעלי דירות.

את עצמו החוק הפדרלי מס '214 מסדיר רק את היחסים שקשורים ישירות לקבלת המימון על ידי המפתח על כספי המשתתפים בהון. באופן דומה הם משקיעים ישירות בתהליך הבנייה של כל נכס.

החוק הפדרלי מס '214 - תכונותיו

שקול את המאפיינים של פעולותיו של מעשה משפטי נורמטיבי זה על בניין רב-דירות בבנייה. יש לציין כי החוק חל רק על אותם פרויקטים של בנייה שקיבלו אישור להתחיל בעבודה אחרי 1 באפריל 2005.

המעשה הנורמטיבי מאשר את הצורך בכריתת הסכמים מיוחדים, שכבר הוזכרו. רק אם יש הסכם רשמי על השתתפות במניות, יש למשקיע הקונה את הזכות להגן על רכושו בבנייה עד המדינה.

כאן מונחת המלכודת הראשונה, אותה ניתן להימנע על ידי בדיקת דירה בבניין חדש והערכת סיכונים ראשונית. אם היזם מסרב לכרות חוזה מתאים או מציע לחתום על כל הסכם אחר, אז ממנו עדיף להתרחקמכיוון שייתכן שהבנייה כלל לא תושלם.

על פי אותו חוק פדרלי, כל בעל מניות רשאי לבדוק את המסמכים הבאים מול היזם:

• ניירות ערך מכוננים (כל הפרטים בהם חייבים להיות חופפים לאלה שהונחו על הסכם מימון הבנייה);
• תעודות רישום ורישום מדינה של חברה העוסקת ישירות בתהליך הקמת בית לחשבונאות מס;
• דיווח כספי וכלכלי המסופק בצורה שאושרה ברמת החקיקה;
• כל המסמכים הפיננסיים הזמינים בשלוש השנים האחרונות (מאזנים, חשבונות עם חלוקה מתוכננת של רווחים והפסדים);
• תוצאת הביקורת בשנה האחרונה שבמהלכה ביצעה חברת הבנייה את פעילותה העסקית.

4 שלבים חשובים לבדיקת דירה בבניין חדש

כדי למזער את הסיכונים, עליכם לנתח את כל המסמכים הללו, וכן לבצע את הצעדים הבאים לבדיקת הדירה בבניין החדש:

1. קרא את ההיסטוריה של היזם. לשם כך עליכם לנתח את החוויה שלה, את מספר הפרויקטים שהושלמו בהצלחה, כמו גם כמה חפצים נוספים שנמצאים בבנייה.
2. עדיף לנתח מייד באיזה שלב מדובר בתהליך בניית בניין דירות. לא כדאי לממן את הבנייה אם היא עדיין בשלב החפירה, מכיוון שבמקרה זה הסיכונים יהיו גדולים ככל האפשר.
3. אל תשכח ו על בדיקת המסמכים של האדם שמתקשר ישירות בהסכם הון עם בעל פוטנציאל של דירה בבית בבנייה. אם הצד השני להסכם אינו נציג של היזם עצמו, אלא ארגון מורשה, עליכם לבדוק בנוסף את המסמכים שלו. לא יהיה מיותר לדרוש הסכם סוכנות, עמלה או ערבות. המסמכים שהוגשו חייבים לציין פרטי היזם ונציגו הרשמיכמו גם העובדה שאדם מורשה זכות להשתתף בכריתת הסכמי הון.
4. בדוק מסמכים שהם חובה עבור היזם ונדרשים על פי חוק. יש לספק את כל ניירות הבנייה ללא דיחוי. במקביל, עליהם להכיל תאריכים עדכניים ופרטים אמיתיים של חברת הבנייה.

בין היתר, לפני כריתת חוזה עם היזם, עליך לבדוק אם הוא השלים את הכל דרישות החוק הפדרלי מס '214כלומר, האם יש לו את כל האישורים הנדרשים ומסמכי הרישום על הקרקע עליה בנוי הדירה.

כדי לבדוק את הדירה בבניין חדש, בהחלט כדאי שתבדקו הצהרת פרויקט. עליו תמיד לאחסן את המידע הרלוונטי ביותר, הן על חברת הבנייה עצמה והן על פרויקט הבנייה הנבנה.

פרטים אודות רכישת דירה בבניין חדש מתוארים במאמר הנפרד שלנו.

כך, הן במקרה של קניית דירה "בהישג יד" והן בעת ​​חיפוש אחר נדל"ן בשוק הראשוני, יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לבדיקת כל המסמכים שנמסרו.

בחיפוש עצמאי אחר דיור בבעלות אדם פרטי (בשוק המשני), אתה צריך לבדוק אם יש חובות שירות, כמו גם היעדר אנשים רשומים. בנוסף, תצטרכו לקבל אישורים מבני זוג, נציגים של בעלי קטינים, כמו גם סירוב של בעלי שותפים לרכישה בעדיפות.

אם הוחלט לרכוש נדל"ן בבניין חדש במסגרת הסכם הבנייה המשותף, מוקדשת תשומת לב מיוחדת לניירות ערך של היזם. הקפד לבדוק את זה. ניסיוןגם כן הנוכחות של מכל הרשאות. במקרה זה, יש להסכם הסכם עם חברת הבנייה עצמה או עם מי שהוסמך על ידה. יש לציין את העובדה שהיזם מעביר את הזכויות לסיום הסכמי מניה לצד השלישי במסמכים הרלוונטיים שנדונו קודם לכן.

אפשרויות הדיור הפופולריות ביותר

3. TOP 7 דרכים לרכוש דירה

לפני כל מי שמתכנן להפוך לבעלים של דירה חדשה, ישנם מספר סוגיות שצריך לטפל בהן. חלקם כבר נשקלו מוקדם יותר בשלב ההכנה. יתרה מזאת, שאלות דחופות יותר מתחילות להתעורר: היכן ניתן להשיג כסף לרכישת דירה או מה הדרך הטובה ביותר לבצע עסקה? האם עדיף לשלם הכל בבת אחת, לאחר שהוצאתי את כל החיסכון או אפילו הלוותי מחבריי, לקבל הלוואה או משכנתא, להחזיר חלק מדי חודש ולשלם יותר מדי את הסכום השווה לאחוז הבנק?

שקול הדרכים הפופולריות ביותר לרכוש דירה משלךעל ידי השלמת סיווגם על ידי ביצוע התשלום ומה יהיה מקור המימון.

שיטה 1. רכישה במזומן ישיר

במקרה זה, משתמעת הדרך הבנאלית והקלה ביותר לרכוש את הבית שלך. אדם צריך לצבור סכום מסוים של כסף (אתה יכול, כמובן, לבקש את החלק החסר מחברים או מקרובי משפחה) ולשלם בבת אחת במזומן (באמצעות מתווך או לתקשר ישירות עם המוכר). אגב, כבר כתבנו על איך לחסוך כסף נכון באחד הפרסומים שלנו.

למרות הפשטות שלה, שיטה זו גם היא הכי עצבני. הרגע המסוכן ביותר הוא התהליך העברת כסףברור שהסכום גדול למדי. כתוצאה מכך הם יצטרכו למסור למקום העסקה (למשל, למשרד נוטריון), ולהעביר אותם במלואם לבעל הדירה.

במקרה זה לגמרי הכירו היטב את שטח המגורים, ובדקו את כל המסמכים לדירה. היא חייבת להיות במצב טוב ובו בזמן להישאר. "נקי מבחינה משפטית".

יש להקדיש תשומת לב מיוחדת שיטת העברת כסף. ראשית, עליך לציין את השעה והמקום. כדאי לקחת אליו מונית כדי שלא יקרה כלום בדרך. שניתעליכם לוודא כי חתימת חוזה המכירה תתבצע מייד לאחר קבלת המוכר של המוכר. לכן עדיף לבצע את כל העסקאות הכספיות עם ציבור נוטריון.

כמובן שלמרות הניואנסים הללו, הפשטות והבהירות של תשלומי המזומן בקניית בית משני קובעת את הפופולריות של גישה זו. עד 90% ההתנחלויות בשוק הדירות שהיו בבעלות פרטיים מתבצעות באמצעות כסף נייר.

הדבר החשוב ביותר שיש לזכור הוא שזכויות הקניין הולכות למי שמחליט לרכוש דיור. זה בדרך כלל מגיע 10 ימים לאחר הגשת המסמכים, כלומר במועד רישום העסקה בין יחידים.

בהתבסס על כך, עולה השאלה: ומתי הכי טוב להעביר את הכסף? וכאן אפשר 2 אפשרויות:

1. שלם את הסכום המלא לפני תהליך הניירת, על ידי בקשת קבלה. יש לשקף את העובדה כי המוכר קיבל את הכסף, אשר יובא בחשבון בהליך העסקה למכירת דירתו.
2. בצע העברת כסף לאחר תהליך רישום זכויות הקניין.

כמובן שהגישה השנייה אינה אמינה כמו הראשונה. זה לא מקובל על מוכר ישר שיכול ליפול על הרמאים ולאבד את דירתם בלי לקבל אגורה.

כמו כן, זה לא מתאים לאדם שבאמת זקוק למרחב המחיה הספציפי הזה. מוכר שטרם קיבל כסף רשאי בכל עת לסרב לעסקה, למשללמצוא קונה אחר שמציע לתת מיד יותר.

ישנן מספר גישות למזעור סיכונים:

• ביצוע קבלה מאושרת (זה הוזכר קודם);
• הבחירה במקום צפוף להעברת כספים (עדיף שיהיו מצלמות);
• חפש אחר עדים מיוחדים אשר אם יקרה משהו יכול להוכיח שהעסקה הושלמה בהצלחה;
• לשכור תא בנקאי בו תוכלו לשים את כל הסכום ולתת לו את המפתח לאחר קבלת זכויות קניין;
• שימוש בשירות נוטריוני מיוחד שיכול לקחת את הסכום כולו באחוז קטן ולהעביר אותו למוכר לאחר השלמת כל המסמכים.

בדרך זו קניית דירה במזומן - השיטה די ברורה ופשוטה, אם כי בה בעת היא מאופיינת בסיכונים אפשריים. ניתן להפחית אותם אם פעל לפי העצות שניתנו לעיל.

שיטה 2. קניית דירה במשכנתא

שיטה זו צוברת בהדרגה פופולריות והיא משמשת לעתים קרובות על ידי אותם אנשים המחליטים לרכוש דיור ראשוני, כלומר כזה שנמצא עדיין בבעלות היזם.

הדרך השנייה לרכוש נדל"ן היא לקנות דירה במשכנתא

משכנתא היא אידיאלית למי שרוצה להחזיק נדל"ן, אך אין לו את כל הסכום הדרוש לרכישת דירה חדשה. תנאי אמיתי להשתתפות במשכנתא הוא שכר גבוה ויציב.

כך שאם אין לאדם מספיק כספים, הוא פונה למשכנתא. הוא נוצר במיוחד עבור אלה שגרים כאן ועכשיו, כלומר לאנשים שרוצים לצייד את דירתם השנה, ולא כתריסר שנים אחר כך.

ראוי לציין כי גודל שיעור המשכנתא באזורים שונים ברוסיה שונה. זה משתנה בין 10.5% ו- 14%. יתר על כן, הבנק דורש לעתים קרובות מאדם לבצע סכום התחלתי מסוים (מקדמה), שמשתנה בתוכו 10-40 אחוזים.

הריבית תלויה, קודם כל, בבנק עצמו. היא זו שתשפיע על התשלום הכללי ותשנה בעקיפין את התשלום החודשי, שבו ה"פרמיות "המצוינות כבר מושקעות במכוון.

בהתבסס על זה משכנתא מועילה למי שרוצה לקנות דירה, אך אין לו את כל האמצעים. מצד שני, התשלום החודשי מוגדל משמעותית, מה שבוודאי לא מביא הנאה. כיצד לבחור את הלוואת המשכנתא הרווחית ביותר, כתבנו במאמר הקודם.

כדי להבין את גודל תוכניות המשכנתא, מספיק לנתח את מספר ההלוואות מסוג זה הרשומות בשירות הרישום הפדרלי (Rosreestr) במחצית הראשונה של 2015. כתוצאה מכך, לתקופה זו היא הונפקה כ -533,000 משכנתאות. ופירוש הדבר כי בערך אותו מספר משפחות החליטו לרכוש דירה מבלי שהסכום המלא בידם.

אני רוצה להדגיש כי יש להתייחס ברצינות לעיצוב המשכנתא. לפני שתקבל החלטה על רכישת דירה באשראי, שתצטרך לשלם באופן קבוע במהלך 15-30 שנים (והסכומים יהיו גדולים למדי), אתה צריך לחשוב בזהירות קודם. ודעותיהם של אנשים בנושא זה משתנות.

חלק קטן מהחברה מצהיר בביטחון מה משכנתא זה "עבדות כסף"דבר שאינו מקובל במאה ה -21. לדברי אנשים כאלה, אתה צריך לחפש דרכים לשלם עבור הדירה מייד ללא עזרה של בנקים, או לחפש דרכים אחרות לשיפור תנאי הדיור.

לדעה שלילית שכזו יש סיבה אמיתית. כמובן, כל אחד מאיתנו תמיד מעריך מעט את חוזקותינו. כמעט כולם מאמינים כי החזר הלוואה לפני לוח הזמנים אפשרי אם תחסוך זמן על ידי שלילת עצמך מהנוחיות הרגילות: הליכה, אכילה לא טובה וחסכון בבגדים. עם זאת, בפועל זה ממש לא מציאותי, מכיוון שרבים מוותרים תוך מספר חודשים בלבד.

במצב החיסכון הכולל, כשצריך לעבוד יום ולילה, מהר מאוד מתפתחת סלידה מהעולם החיצון, עייפות מצטברת. אדם פשוט נכנס לדיכאון, נשבע עם קרובי משפחה, עשוי אפילו לאבד את עבודתו, בעזרתו קיווה פעם להחזיר הלוואה. פרטים על איך לצאת מהדיכאון ולא ליפול אליו שוב מתוארים במאמר הנפרד שלנו.

זו הסיבה שבכל מצב מספיק למלא רק כלל אחד של משכנתא - בחר תשלום אמיתיזה לא ישפיע באופן מהותי על חיי היומיום. תשלום הריבית אמור להיות משימת רקע, לא בעיה יומיומית ודוחקת. עדיף לנטוש מיד את המחשבה על משכנתא אם ההכנסה אינה גדולה במיוחד. אכן, במצב כזה תצטרכו לתת כמעט הכל ולשלול מעצמכם שמחות יומיומיות.

דרך 30 שנים, כאשר המשכנתא תשולם, תקופת חיים רצינית תחלוף. ואז תעלה השאלה: אבל האם זה היה שווה את זה?

כדי להימנע מצרות עדיף להגביל את גודל התשלום המתוכנן ל 30% מקסימום 40אחוז מסך ההכנסה המשפחתית. אגב, אפשר לחשב את זה ממש בבנק. במקרה זה, כדאי לקחת בחשבון רק את אותם מקורות הרווח שיהיו זמינים בעוד 10-15-20-30 שנה.

במקרה בו, לאחר ניכוי תשלום המשכנתא מהרווח המשפחתי, נותר סכום המכסה גם את שטרות השירות וגם את אורח החיים הרגיל במינימום מגבלות, אתה יכול להחליט בבטחה על משכנתא.

אחוז גדול, כמובן, אתה יכול למשוך, אבל זה יהיה הרבה יותר קשה לעשות, במיוחד ב פסיכולוגי תכנית. אפילו עם מספרים, קשה לתת עצות מדויקות. אבל הם יעזרו להעריך בערך את האפשרויות.

שיטה 3. רכישת דיור בתשלומים

עבור אנשים רבים זו הדרך לקנות דירה שחוסכת. כאשר אין סכום מלא בהישג יד, אך בעתיד הקרוב הוא עשוי להופיע, עדיף לשים לב אליו בתשלומים. גישה זו היא אפשרות ביניים שהיא שווה בין משכנתא (כלומר הלוואה מלאה לטווח ארוך) ו- תשלום חד פעמי דיור חדש.

המהות של אפשרות זו היא כדלקמן: אדם מחליט לרכוש דירה ומשלם את המקדמה, שהיא לרוב שווה 50%, לעומת זאת, עשויים להיות שונים בהתאם למצב. נוסף חודשי לתקופה קצרה יחסית (מ 3 חודשים עד 2שנים) הוא שווה חלקים, המוסכמים מראש ויכולים לעבור בשיעורים שונים, נותן את שאר הכסף.

כתוצאה מכך אינך צריך לחכות 30 שנה כדי להיות בעלים מלא של הדירה שלך. למרות זאת, תוכנית תשלומים - האפשרות אינה מיועדת לכולם. העובדה היא שהיא, ראשית, מרמז על מקדמה משמעותית, וכן, שנית, מתאים רק לבעלי הכנסה קבועה גבוהה או בעתיד הקרוב הם מתכננים הכנסה כספית גדולה מ, למשלמכירת דירה ישנה.

לרוב, מי שתכנן לרכוש דיור בבניין בבנייה, פונה לתשלומים, אך כאשר הבנייה כמעט הסתיימה, המחירים עלו בחדות. יש חלק גדול מהסכום בהישג יד, אך הכסף החסר יהיה בחודש הבא.

במקביל, חברות בנייה מסוימות מציעות באופן עצמאי את לקוחותיהן תשלומים לטווח קצר, מרמז על חוסר עניין ופיצול שאר הדברים 3-6 חודשים. חברות מסוימות עשויות לבקש את העובדה שאדם לא ייתן את הסכום כולו בבת אחת, תשלום נוסף נוסף של בערך 11%.

שיטה 4. קניית דירה עם הון לידה

עבור משפחות רבות, סוג זה של עזרה ממלכתית הוא הישועה האמיתית מבעיית הדיור. בעזרת הון לידה, משפחה עם עוד2ילדים, יכולים להרשות לעצמם לקנות דיור חדש מחוסר מקורות מימון אחרים לרכישה כה יקרה. ביתר פירוט על הון יולדות לשיפור תנאי הדיור, תיארנו באחד המאמרים שלנו.

הסיכוי האטרקטיבי הזה יכול לקחת את כל המשפחות הצעירות, כלומר אנשים שהם נשואים רשמית כבר לא 3שנים אם אחד מבני הזוג עדיין אינו מבוגר 30 בן שנים. הדבר המעניין ביותר הוא שבמקרה של לידת ילדים, הגבלה הקשורה למשך הנישואין מוסרת אוטומטית.

רגע נעים הוא העובדה שכמות ההון האימהי הולכת וגדלה ללא הרף בגלל הצמדה. בתוך 2015 שנה, למשל, הוא כבר התבגר 453 000 למרוח ראוי לציין כי ניתן לקבל אישור לסיוע כספי הן מיד לאחר הלידה והן לאחר זמן מסוים.

הניואנס העיקרי בשימוש בהון יולדות לרכישת דירה הוא כדלקמן: כסף מגיע להורים צעירים בדיוק אחרי חודשיים מהרגע בו הסתיימה רשמית עסקת המכירה. יחד עם זאת ההפרש בין סכום ההון ליולדות לבין עלות הדיור משולם על ידי ההורים בעצמם במזומן.

בין היתר, לפני שתסיים עסקה, תצטרך לבקר בסניף המקומי של קרן הפנסיה. כסף שמתקבל מהמדינה יכול ללכת בתשלום המשכנתא הראשון (תלוי באזור, הסכום כולו עשוי להספיק בכדי לקנות דירה קטנה), ואפילו להחזיר הלוואת דיור קיימת.

שיטה 5. קניית דירה מהבונה (בבית שכור או בבנייה)

כאמור, רכישת דירה ישירות מחברת בנייה שעדיין מבצעת את עבודתה יכולה להיות מסוכנת למדי. למרות זאת, אם תעקוב אחר מספר המלצות, תוכל להפוך לבעלים של נכס חדש לחלוטין בתנאים נוחים.

כדי למזער את הסיכונים בקניית דירה מהבונה, עליכם לקחת בחשבון מספר כללים פשוטים ולבצע מספר פעולות חובה:

• לנתח מחירים עבור הצעות דומות מכמה חברות בנייה (עלות נמוכה מאוד בהחלט צריכה להתריע, מכיוון שחברה שמכבדת את עצמה לא תמכור דיור בשיעורים מגוחכים);
• קבל את כל המידע אודות היזםכולל מידע על ניסיונו ופרויקטים מוצלחים קודמים;
• בדוק היטב את כל חבילת מסמכי החברה: ממסדי ייסוד לחוזים על חלקת אדמה המשמשת לבנייה, וכן הסמכת בנקים למבנים חדשים;
• שקול את כל סעיפי הסכם ההון (לרוב ניתן לעשות זאת בבית באווירה רגועה, לאחר שקרא את הכל בעיון, אך עדיף ליצור קשר עם עורך דין מנוסה שיחסוך זמן ויהיה אחראי למשימה זו בכל אחריות);
• להעריך את שלב הבנייה (ראוי לציין כי גם אם הבנייה כמעט 80% הושלמה, היא עדיין יכולה להיות, בסופו של דבר, קפואה).

בנוסף, כדאי לשים לב במיוחד לאישורים ומעשים מיוחדים המוצאים לחברות בנייה לפני תחילת עבודתם. יחד עם זאת, כדאי לבדוק לא רק היתרי בנייה, אלא גם, למשל, אישור לחיבור בניין דירות המגורים העתידי לתקשורת (מים, חימום, תאורה).

בנוסף, אתה יכול לנסות להעריך את ההחזר האפשרי על ההשקעה אם אתה מתכנן למכור את הדירה בעתיד ולהרוויח עליה כסף. די לחתום על הסכם על השתתפות משותפת, לאחר סיום הבנייה, רישמו לעצמכם את כל הזכויות וביצעו תיקונים. אז אתה יכול למכור את הדירה, אך תצטרך לשלם מס, שגובהו יהיה 13%.

זה יהיה צריך להיעשות רק אם האדם קיבל פחות מהזכות במקרקעין 5 לפני שנים (עד 2016 התקופה הזו הייתה קצרה יותר והסתכמה ב -36 חודשים).

שיטה 6. רכישת שטח מגורים מקבלן (בבניין חדש)

ברוב המקרים, לחברת הבנייה אין תקציב שיכול לכסות את כל ההוצאות שנגרמו בתהליך בניית בית. זו הסיבה שהמפתח פונה לקבלןכלומר לגוף משפטי (חברה גדולה או אפילו יזמית בודדת) שתבצע חלק מהעבודה או תספק חומרי בניין. בהיעדר הכספים הדרושים לתשלום עבור הסחורה או השירותים שמספק הקבלן, היזם נותן לו חלק מהדירות בבית.

הדרך הקלה ביותר להבנת אינטראקציה זו היא באמצעות דוגמא. בואו נגיד את החברה סטרוידום עסק בבניית מתחם מגורים. הקבלן במקרה זה היה IP צ'רניאקוב, שסיפק למפתח לבנים בסך 10 מיליון רובל.

כתוצאה מכך, חברת "סטרוידום" תעביר ליזם כתשלום 3 דירות מוגמרות שדורגו בתוך 2,5 מיליון.

יתר על כן, לקבלן יש 2 דרכים להרוויח במזומן:

ראשית, אתה יכול למכור אותם לפי שווי שוק, כלומר ב -3.5 מיליון, אבל במקרה זה אתה צריך לחכות זמן רב.

שנית, אתה יכול להפחית את העלות, למשל, ל -3 מיליון ולהרוויח מהר יותר, ועדיין להישאר עם הכנסה נטו טובה.

במצב כזה אדם רגיל יכול לחסוך עד 20 אחוז משווי השוק של דירה בבניין חדש.יתר על כן, זה כבר יהיה בבעלותו, מה שאומר שהסיכון הוא הרבה פחות מזה שעולה מהאינטראקציה הישירה עם היזם.

בין היתר, ישנה ספציפיות מסוימת הקשורה לעובדה שלעתים קרובות קבלנים מתכוונים למכור את כל הדירות עבורן מאוד לטווח קצר תוך קבלת מזומנים.

אפשרות זו כוללת כריתת חוזה מיוחד המתאר "הקצאת תביעות רכוש". בשורה התחתונה, בזמן הבנייה, כאשר מבחינה פיזית עדיין לא יכולה להיות דירה, היזם עצמו מחזיק אותה רשמית. ואז, בסיום העבודות, הופך הנכס לרכוש הקבלן, שכבר מחויב להעבירו לקונה בהתאם להסכם.

הורד את חוזה הקצאת הזכות לתבוע את הדירה (מדגם) (.docx, 16 Kb)

יתרה מזאת, כל הזכויות על מקרקעין, כמו במקרה של עסקה ישירה עם היזם, מועברות לאדם רק לאחר השלמתו עבודות בנייה. למרות זאת, אם תבחר בחברה אמינה, שבמסגרת הסכמים אמיתיים, סיפקה לחברת הבנייה סחורות או שירותים במהלך ההקמה של בית, וגם מסכמת עמה את החוזה הנכון להעברת זכויות לביקוש דיור (אם נכון, אז נדל"ן), אז לא רע לחסוך.

שיטה 7. קניית בית מהבעלים

אפשרות זו היא הפופולרית ביותר. בשוק משני דיור. אנשים מכנים גישה זו "בלי מתווכים"כיוון שהקונה ולא המוכר לא פונים למתווכים, אלא דנים באופן עצמאי בכל הניואנסים של העסקה ומסכמים חוזה מכר.

הורד את הסכם הרכישה והמכירה של הדירה (מדגם) (.doc, 36 Kb)

במקרה זה, אתה יכול לחסוך ברצינות על ידי מיקוח עם אדם, אך זה מציאותי למדי לחשב בצורה שגויה את מאפייני הדירה. זו הסיבה שצריך לבדוק את הכל מספר פעמים ואז לכרות באופן עצמאי הסכם ולהעביר את כל המסמכים לסוכנויות הממשלתיות הרשומות.

קניית דירה - הוראות מפורטות לרכישה בשנת 2019

4. כיצד לרכוש דירה - 7 צעדים בסיסיים להסדר

כאמור, על מנת לרכוש דיור עליכם לגשת לנושא זה באחריות. את התוצאה הטובה ביותר ניתן להשיג רק אם עוברים על פי תוכנית מסוימת, תוך דחיקת רגשות גורמים מסיחים.

רמאים מנוסים ינסו למנוע מהקונה להשלים סדרת פעולות שתיאר, למשל, כאשר בוחנים את הדירה, מבלבלים ולא נותנים אפשרות לבדוק את פעולת הטלוויזיה או השירותים. זו הסיבה בכדי למזער סיכונים, די לעקוב אחר תוכנית כזו.

שלב מספר 1. קביעת מידות ומאפיינים אחרים של הדירה

בשלב זה, יש צורך להחליט כמה גדול צריך להיות שטח המגורים, כמו גם היכן הוא ממוקם, אילו גורמי תשתית צריכים להיות בסביבה. במקרה זה, עליכם להחליט תחילה איזה שוק הוא המקובל ביותר - משני, שם תוכלו לרכוש מיד דירה עם ריהוט ותיקון, או ראשוני, היכן שניתן להפוך לבעלים הראשון ולסדר הכל לפי שיקול דעתך.

שימו לב! הבנה ברורה של הפרמטרים הרצויים לא רק מפשטת את תהליך בחירת הנדל"ן, אלא גם מגנה מפני מוכרים חסרי מצפון.

אם אדם ברור בבירור מה הוא צריך, למשל, דירה בשטח של לא פחות מ 50 מ"ר. מ 'בסמוך לצומת התנועה, אף מוכר אינו יכול למכור לו דירה קטנה, גם אם "נוחה מאוד ועם נוף טוב מהחלון" בפרברים.

יש להבין כי העיקרי חיסרון משני השוק הוא כי דירות ממוקמות לרוב בבתים ישנים ובלויים. לא משנה כמה טוב הם מתוקנים, בסופו של דבר תצטרך לעשות זאת הון תיקון.בנוסף, לעיתים קרובות מאוד ממהרים הבעלים למכור נדל"ן עם חובות או היסטוריה משפטית גרועה.

ראשוני אותו דבר דיורראשית, זה יכול להיות רק קירות חשופים. במקרה זה, תצטרכו לבצע את התיקון בעצמכם ולקנות את כל מה שאתם צריכים. בנוסף, לעתים קרובות מבנים חדשים רחוקים מתשתיות, מה שאולי לא מושך את כולם.

שלב מספר 2. תיקון הסכום שניתן להוציא על דירה בזמן הקרוב

אין זה סוד כי הרצון בפועל של אנשים שרוצים לקנות דיור תלוי ישירות בתקציב שיש להם. למשל, עבור אותו כסף אתה יכול לקנות דירה בחדר אחד במרכז, או משהו גדול יותר בפאתי העיר.

הצעד הזה הוא הקל ביותר ליישום, מכיוון שכל אחד בעצמו מבין כמה יש לו.

בשוק הנדל"ן המודרני תוכלו למצוא מספר גדול של הצעות עם מחיר מוגדר, כך שלא ניתן לבחור דבר. הניואנס הוא זה יש מאוד גורמים רביםמשפיעה על הבחירה.

בשלב זה אתה תמיד רוצה לחסוך, כי אתה צריך להוציא די הרבה כסף. זו הסיבה שרוב האנשים קודם כל בוחנים את ההצעות הזולות ביותר, שלפעמים נראות מאוד מושכות.

החשדות במקרה זה מוצדקים, מכיוון שלדברי מומחים, כעת יש מספר עצום של הצעות שכן מודעות ברווז. מה זה וזו הודעה כזו בה המוכר מציב באופן ספציפי מחיר מזויף קטן מאוד כדי למשוך אנשים. כשמישהו מתקשר אליו, הוא אומר שהדירה כבר עלתה במחיר ותצטרך לשלם יותר. או שהם בדרך כלל יכולים לומר שהוא לא למכירה או שכבר מצאו בעלים חדש.

לרוב מתווכים או מתווכים מסוימים מעורבים בדברים כאלה, שאחרי הבשורה העצובה שהנכס כבר נמכר, השמיעו הצעה חדשה.

בין היתר, בשלב זה אין צורך להתעכב על מה שיש "בכיסך" כרגע. אל תשכח שבעיתות משבר הבנקים ממשיכים לפתח תוכניות אשראי חדשות, למרות שהחלו להנפיק כסף בצורה מדויקת יותר.

קחו דוגמה קטנה. נניח שיש פלוני סרגיישהוא בן 30. הוא עובד בתפקיד טוב ויציב, והמשכורת שלו היא 40 אלף רובל. במצב כזה הבנק עשוי להנפיק לו הלוואה בסכום של מ -1 עד 1.5 מיליון רובל. בזכות זה סרגיי יכול לסמוך על דירה טובה.

ראוי לציין כי הסכום הצפוי להנפקה עשוי להשתנות בהתאם למספר גדול של גורמים: גיל, משך השירות, גודל המשכורת הרשמית, היסטוריה של פניות קודמות לבנק וכן הלאה.

הטיפ הסופי בשלב זה הוא זה: לעולם אינכם יכולים לתכנן להוציא סכום כזה שהוא מספיק "גב אל גב".

עדיף שתמיד יש קצת כסף במילואים, מכיוון שהם עשויים להיות נחוצים לתיקונים או הוצאות בלתי צפויות אחרות.

שלב מספר 3. בחירת מקור המימון הטוב ביותר: מזומן או משכנתא

בשלב זה תצטרכו לזכור את כל מה שנדון קודם לכן. מספיק להבין שבעזרת משכנתא מבחר הדירות המשתלמות מתרחב משמעותית. עם זאת, זה ייקח זמן רב (במצבים מסוימים, אפילו עד 30 שנה) לשלם ריבית, וזה ישפיע משמעותית על אורח החיים הרגיל, מכיוון שזה ייקח חלק משמעותי מההכנסה.

באותו זמן חלק מהחברה מאמינה שעדיף לשלם בתשלום אחד במזומן (כך שתוכל לשלם את בעל הדירה הקודם ולשכוח), מה שאומר שאתה צריך לחסוך את הסכום הדרוש למשך זמן רב. אחרים הם פשוט לא יכולים לחכות (נושא הדיור חריף מאוד) ונאלצים לפנות לבנק לעזרה.

שלב מספר 4.בחירת הדרך הטובה ביותר למצוא דיור מתאים: בעצמכם ללא מתווך או שימוש בשירותיו של מתווך

חשוב לשקול האם יש ניסיון בבחירת נדל"ן? העובדה היא שהתהליך הזה די מסובך (זה כבר הוזכר לא פעם), כך שבמצבים מסוימים עדיף להפקיד אותו בפני אנשי מקצוע.

בואו ננסה לקבוע את התכונות העיקריות של כל אפשרות:

1. חיפוש מוכר עצמאי. במקרה זה, עליכם להשתמש בכל מקורות המידע הזמינים: פרסומות בעיתונים, טלוויזיה, לוחות מודעות, סיפורי מכרים וכמובן האינטרנט. צריך להקדיש זמן רב לטלפון של עשרות טלפונים (מישהו לא בבית, מישהו מתמחר יתר, דירה כבר נמכרה וכו ') כדי למצוא אפשרות מתאימה. כתוצאה מכך, לא רק זמן יבוזבז, אלא גם מצב רגשי, כמו גם בריאות הנפש. עליכם להבין כי ישנם מספר רב של מוכרים לקויים אשר דוחים כל העת פגישות, מסתירים משהו או מבטלים את העסקה יום לפני שהייתה אמורה להתקיים.
2. פנה למתווך. במקרה זה מדובר בהפקדת התהליך כולו מקצועי. המתווך לא רק יקשיב וירשום את כל המשאלות, אלא גם יתחיל לחפש באופן עצמאי במאגר המידע שלו, יבקר בכל הדירות המתאימות וישאיר רק כמה מן המעניינים והמתאימים ביותר על פי כל הקריטריונים. למרות זאת, עליכם לעשות זאת מזלג החוצה היטב. מתווכים מנוסים תופסים 3% מסכום העסקה, כך שלא כולם יכולים להרשות לעצמם אפשרות זו.
3. חפש מתווכים. אנשים כאלה הם צלב בין בעלי מתווכים. לעתים קרובות מאוד הם מזוהים עם השנייה, אך אם תנסו להפריד אותם לקטגוריה נפרדת של אנשים, תקבלו תמונה הבאה: הם לוקחים קטן יותר אחוזים, לאסוף את אנשי הקשר של מספר בעלי נכסים ולנהל משא ומתן בשמם. לעיתים קרובות מאוד מדובר במתווכים מתחילים אשר ללא שירות מספיק גדול מבקשים אחוז קטן לעזרתם. אצל האנשים שמתחת מתווכים לעתים קרובות מאוד מתכוונים לאנשים העוסקים באופן בלתי רשמי בפעילות נדל"ן. שירותיהם תמיד זולים יותר, עם זאת, הם אחראים על העבודה. אל תשא. אם מתעוררות בעיות עם המוכר, אז הם לא מתערבים בעניין זה. בתורו מתווכים מלווים את הקונה מההתחלה ועד הסוף.

שלב מספר 5. צפה באפשרויות המועדפות עליך

בשלב זה, יש צורך לבצע את העסק האחראי ביותר. יחד עם זאת, מומחים ממליצים לא להתעכב על האופציה הראשונה שאתה אוהב, אלא לבדוק לפחות כמה מתאימים, כך שיש מה להשוות.

הדבר החשוב ביותר בכל מקרה הוא לחפש כמה מלכודות. אולי הצנרת זורמת או שהאזור רועש, ולפעמים השכנים לא ידידותיים מדי.

שימו לב! הנוכחות של כמה טריקים יכולה לדבר במחיר נמוך. במצבים שבהם זה נראה קטן מדי, עליכם בהחלט לברר את הסיבה, לא לסמוך על מילת הסיפורים על הצורך במהירות מהירה.

עדיף להעריך את האזור בו הבית נמצא, טיול עצמאי אליו יעזור. תוכלו לתפוס תחבורה ציבורית ולנסוע בה עד לתחנה הקרובה ביותר. כך יתברר היכרות עם התשתית המקומית, לראות את האנשים מסביב. באזור פלילי או עבודה טהורה (למשל, לא רחוק מאזור התעשייה) לא כולם יאהבו לחיות.

אל תשכח מבני משפחה אחרים שיגורו גם הם בדירה. למשל, אם יש ילדים, אתה צריך לחפש גן ילדים או בית ספר בקרבת מקום, וכן להעריך את רמת העובדים והמורים שלהם.

יש לשים לב במיוחד לנקודות אחרות שאינן חשובות במבט ראשון: מעלית, גרם מדרגות, חצר, בתים שכנים, נוכחות של חנויות וגני ספורט גדולים וכו 'עם הדברים האלה אתה צריך להתמודד כל יום, כך שאתה לא יכול לקנות דירה באזור נטול כל היתרונות של הציביליזציה, לא משנה כמה זה לא יקר.

בין היתר, עליך לשים לב לדברים כאלה בדירה עצמה (הם בדרך כלל לא מצויינים במודעה, אם כי הם משפיעים על חיי היומיום): גובה התקרות, גודל המטבח, מצב הקירות, הרצפה, אינסטלציה, ניקיון הכניסה, תפעול המעליות, סוג התקרות וכו '

לאחר מכן יש צורך בכל דירה מסוימת לנסות לכמת את עלות התיקונים הנדרשים. יש להוסיף נתון זה למחיר שהביע המוכר. בין היתר, יש להכין מספר שאלות, שחובה לבקש מבעלי הנכס להיות בידיעה ולברר את הנקודות החשובות ביותר:

1. כיצד הופיעה הדירה בבעלותו? האם הוא הבעלים היחיד בזה?
2. כמה אנשים רשומים בדירה? האם יש ביניהם מישהו המשרת בצבא או תלוי באחרים (למשל ילדים, חולי נפש או מישהו אחר)?
3. האם המוכר שילם את חשבונות השירות לפני המכירה?

כמובן שמתווך יכול לעשות את כל זה, אבל גם כשאתם פונים לאיש מקצוע עדיף לבדוק שוב את הדירה שאתם הכי אוהבים בעצמכם.

יתרה מכך, תוכלו לדון עם המוכר בכמה נקודות חשובות: מי יהיה מעורב בתהליך תשלום עלויות הרישום (יהיה עליכם לפנות לציבור נוטריון), כמו גם כמה זמן ייקח לבעלים לעבור מהדירה ולאסוף את כל רכושם.

בהתחלה, השאלות הללו תמיד דוחקות. עם זאת, בפועל הם חשובים, ולכן מומחים ממליצים אפילו להציג אותם בחוזה.

שלב מספר 6. משא ומתן עם בעלי הדירה - מתי אוכל להתמקח?

לעתים קרובות מאוד מוכרים מנפחים את המחיר בכוונה, ובונים על הדברים הבאים: אם אדם מרוצה מהכל, אז הוא ישלם יותר, ואם הוא לא מרוצה ממשהו, אפשר יהיה לשמור עליו "הנחה"כלומר חזרה למחיר שתוכנן במקור.

למרות זאת, העסקה צריכה להיות במתינות. בקשות מתמדת להוריד את המחיר יכולות להוביל לכישלון: המוכר פשוט יסרב לשתף פעולה ומצא במהירות קונה אחר.

עצות שימושיות! במיוחד לא כדאי להשלים עם המקח אם תיצור קשר מתווך או נאמן הבעלים דירות (בן, אח, אחות וכו '). סביר להניח שאנשים כאלה לא יתקשרו לבעלים פעמים רבות כדי לדון בהפחתת מחיר אפשרית, אם כי הם רשאים בכוונה להוריד את ערך הנכס לסף מסוים.

כיצד אם כן ניתן לגלות את מחיר המינימום בו המוכר מוכן? מספיק ללמוד בפירוט את כל הפרמטרים של חלל המגורים, ואז להתקשר לסוכנות הנדל"ן עם הצעה כביכול מטעם המוכר. מתווכים מקצועיים ינתחו את המידע שנמסר ויספקו את הערך המשוער שלהם. יתר על כן, זה מספיק כדי להשוות את הנתונים של כמה סוכנויות עם מה שהבעלים מציע. במקרה שאדם שואל בבירור יותר ממה שמומחים אומרים, אתה יכול להמשיך להתמקח.

שלב מספר 7. רישום העסקה בהתאם לכל הכללים

ניתן לחלק שלב זה לחלקים הבאים:

1. ניתוח כל המסמכים הדרושים. על הקונה לאמת באופן עצמאי זמינות של כל המסמכיםהכרחי להשלמת עסקת מכר בהצלחה. הדבר העיקרי שיש לשים לב אליו הוא תעודת בעלות (עליו להיות מוחזק על ידי הבעלים בצורה נאותה, והפרטים המצוינים בו חייבים להיות חופפים לפרטי הדרכון של הבעלים), כמו גם עומסים שונים של צדדים שלישיים, שכבר נדונו לא פעם.
2. חתימה על הסכם והעברת ניירות ערך לרשויות הרישום. אם ברשותך כל המסמכים הדרושים, תוכל לעבור ישירות לסיום הסכם. אם זה היה מקדמה, ערוך נייר מיוחד המאשר את עובדת העברתו. לאחר מכן המסמכים מועברים למבנה המדינה הרשום.
3. ביצוע נוהל הקבלה והעברת הנדל"ן. זה כרוך בבדיקה ובדיקה של הדירה, כמו גם חתימה על מעשה מיוחד, לפיו הדירה הופכת בסופו של דבר לרכוש הקונה.

הורד את פעולת ההעברה וקבלת הדירה (מדגם) (.doc, 27 Kb)

הערבות לכך שהעסקה תצליח וכי אף אחד מהצדדים לא יבצע פעולות בלתי חוקיות היא הפקדה. זה אומר סוג של תשלום מראש לנושא חוזה המכרהמועבר מהקונה למוכר כאישור כוונותיו הרציניות. לשם כך, הידור הסכם הפקדה, הקובע ישירות את גודל התשלום (ככל שניתן בפועל זה מסתכם בערך 5%).

הורד את הסכם הפיקדון ברכישת דירה (מדגם) (.doc, 91 Kb)

שימו לב! אם הקונה משנה את דעתו לפתע, הפיקדון נשאר אצל המוכר. אם בעל הדירה יחליט לבטל את העסקה, הוא יצטרך להחזיר סכום השווה לשתי פיקדונות.

כדי לפתור את כל הבעיה כל הניואנסים מומלץ ציין את ההפקדה בחוזה (כולל דרכי ההתנחלויות בין הצדדים).

כך, בעקבות רצף פשוט זה תוכלו להשלים בקלות עסקה מוצלחת ולהפוך לבעלים של דירה עם כל הפרמטרים הדרושים.

יתרה מזאת, את התהליך של מציאת האפשרות הנכונה ואיסוף מסמכים ניתן להקצות למתווך, או שתוכלו לעשות הכל בעצמכם, בהתחשב בכך שהוא די קשה וגוזל זמן מבחינת משאבים רגשיים.

כיצד להתחיל את תהליך רכישת דירה במשכנתא - מדריך מפורט

5. כיצד לרכוש דירה במשכנתא - היכן להתחיל: תכונות וניואנסים של הרכישה + הוראות שלב אחר שלב

כך שכאמור לא פעם, רכישת דירה במזומן עשויה לא להיות סבירה עבור רבים. במקרה זה, ישנן 3 תפוקות: אל תעשה כלום (השאר את נושא הדיור ללא מגע) חסוך שנים רבות וחכה לתאריך היקרכאשר סוף סוף מתעוררת ההזדמנות להפוך לבעלים של נדל"ן משלך, או קבל משכנתא.

במקרה זה, אתה יכול מיד להתיישב בדירה שנבחרה, בהדרגה לתת לבנק כסף.

קניית דירה במשכנתא למרות שהיא מחייבת את המשפחה לשקול מחדש את אורח חייהם, היא תאפשר, למרות מחירי הנדל"ן הגבוהים כל הזמן, לפתור במהירות את בעיית הדיור, ולשלם בהדרגה את הסכום האפשרי.

בואו ננסה להבין: מה צריך לדעת בכדי שהמשכנתא תהיה ישועת המשפחה ולא מותה? איך קונים דירה באשראי, שתצטרך לשלם מספיק זמן?

5.1. דירת משכנתא - תכונות רכישה

אם אין כסף לרכישה רגעית של נדל"ן, תצטרך לחשוב או לא בערך משכנתא, במיוחד אם נושא הדיור חריף. ראשית אתה צריך לשקול הכל בעד ו נגדוכן להעריך בעיות, סיכונים וקשיים אפשריים, כך שלאחר השלמת כל המסמכים לא נראה כי המשפחה לא תוכל להחזיר את הסכום שהוסכם עם הבנק מדי חודש.

מהי משכנתא לדיור - תנאים ומהות

ראוי לציין שמספר הדירות שנרכשות באשראי גדל מדי שנה. זו הסיבה, ככל הנראה, כמעט ולא נותרו אנשים שלא היו יודעים, מהי משכנתא. היא, בתורו, כן לטווח ארוך הלוואת נדל"ןלשלם אשר בהתאם למצב ולמצב הכלכלייכול עד 30 שנה.

יחד עם זאת, כל הזמן הזה, שטח המגורים יהיה זמין עבור קונים-לווים למחייה, אולם יחד עם זאת, זה יהיה במשכון בבנק.זו הסיבה שלבנק בכל עת, אם יתעוררו בעיות עם אדם, הזכות לקחת דרך בית המשפט דירה שהפכה לנושא של מחלוקת.

עליכם להבהיר מייד נקודה אחת החושפת את מהות הלוואת המשכנתא ביתר פירוט: הם תמיד לוקחים חלק בכל עסקה שכזו 3 מסיבות מלאות. ראשית - יזם נכסים או במקרה הרחב יותר - בעל נכס. שני הצד של עסקת המשכנתא - הבנק, אשר למעשה נותן לאדם כסף לרכישת דירה. ו השלישי משתתף בתהליך - הקונה עצמושלוקח הלוואה והופך לחייב מכיוון שהוא מחויב להחזיר את כל הכסף באחוז קבוע מראש.

היחסים בין הצדדים מוסדרים הן על ידי ההסכם שנחתם ביניהן, והן על ידי נורמות חקיקה מיוחדות. תשומת לב מיוחדת לבעלים העתידי של הדירה צריכה לשים לב לחוק, שאומץ בשנת 1998 ובעל השם המקביל לו "על המשכנתא".

יש לזכור כי כל מבנה בנקאי חייב לבדוק לווה פוטנציאלי לפני שמגיש בקשה למשכנתא. כל ארגון העוסק בהוצאת כסף לרכישת נדל"ן למגורים אינו מעוניין לממן לחלוטין את כולם.

מי שירצה לבקש משכנתא יצטרך לאשר את יכולת הפירעון שלו, כמו גם את זמינות ההכנסה החודשית המספיקה לכיסוי התשלום הרגיל. במקביל, גם למקום העבודה יש ​​תפקיד. זה אמור להיות יציב ולא עונתי (לפעמים המדד האחרון מפנק בהתייחס להיסטוריית אשראי טובה).

ניואנסים חשובים לרכישת משכנתא לבית

הנקודה העיקרית שיש לקחת בחשבון בעת ​​רישום המשכנתא היא שלה משך זמן. לעיתים קרובות ניתן לשלם הלוואות לבית בין 5 ל- 50 שנה. זה נובע מהעובדה שהסכום שהבנק מחלק לאדם לרכישת נדל"ן הוא גדול מאוד (במיוחד בהתחשב בשער החליפין הלא יציב).

בנוסף, ככל שאדם משלם לבנק ארוך יותר, כך תצטבר ריבית רבה יותר. זו הסיבה שמוסדות פיננסיים עצמם אינם מעוניינים בכך שאנשים יחזירו את הכסף שהם לקחו מהר מאוד.

הסכום הכולל של תקדימים ששולמו יתר על המידה, כמובן, מגויס מאוד מאוד גדול, אך אי אפשר להתרחק מכך. למה אתה צריך להיות מוכן? ניואנס המשכנתא השני קשור באופן מדויק תשלום יתר. לעתים קרובות היא מגיעה מ- 70 ל- 100% או אפילו יותר. כתוצאה מכך תצטרך לשלם פי 1.5 לפחות יותר, או אפילו 2 או אפילו 3.

למשל. עבור דירה שעולה בתחילה 1.5 מיליון רובל. בסופו של דבר אתה יכול לשלם כ 2.5 עד 3 מיליון.

הניואנס האחרון נעים אפילו פחות. זה מורכב בעובדה ש על פי הסטטיסטיקה, אחד הטובים ביותר גבוה ריבית משכנתא. במדינות רבות אחרות אנשים משתמשים בהלוואות לעתים קרובות כל כך, למעשה, מכיוון שהם הרבה יותר נגישים לאנשים רגילים.

על סמך כל אלה ניתן להסיק מסקנה אחת. לפני שמגישים בקשה למשכנתא, חובה לדמות את המצב ולדמיין האם ניתן יהיה להחזיר סכום הכנסה מסוים בכל חודש למשך 10-30-50 שנים (לעיתים קרובות יותר ממחצית) כדי לפרוע את ההלוואה.

יחד עם זאת, אל תשכח שאם פתאום בלתי אפשרי להמשיך בתשלומים, לכל אחד יש את ההזדמנות לסיים את החוזהאם כי בתנאים שליליים לחלוטין.

קניית דירה במשכנתא - הוראות שלב אחר שלב

5.2. כיצד לרכוש דירה באמצעות משכנתא - 5 צעדים פשוטים

כפי שכבר הוזכר לא פעם, קניית דירה במשכנתא רצופה במספר ניואנסים וסיכונים שיש לקחת בחשבון. זו הסיבה, כך שהחיים אינם מסובכים מתשלומים רגילים, יש צורך לנקוט בגישה אחראית לבחירת בנק ותוכנית הלוואה וביצוע משימות חשובות אחרות, בהתאם להוראות שלהלן.

שלב מספר 1. אנו מחפשים את האובייקט המעניין ביותר

יש לציין כי בשלב זה כדאי לקחת בחשבון לא רק את האינטרסים שלך, אלא גם את הפרמטרים החשובים לבנק. מוסדות פיננסיים אינם מנפיקים הלוואות לרכישה מאוד זקן ו רעוע דירותכמו גם נדל"ן מטרה מפוקפקת. לרוב תוכלו לקבל הלוואה משותפים ומשקיעים המעוניינים בנזילות (סחירות) של דיור. על היכן ניתן לקבל הלוואה ללא כישלון, כתבנו במאמר קודם.

לכן כדאי לקחת בחשבון לא רק את הדרישות שלך (צילומים, מספר חדרים, פריסה וכו '), אלא גם עד כמה הדירה שנבחרה תהיה מעניינת באמת עבור הבנק. בסופו של דבר, הוא יצטרך למכור אותו אם הלווה הוא בתום לב. מסיבה זו יתכן כי נכסים מסוימים אינם כפופים להלוואות.

שלב מספר 2. אנו מחפשים בנק ותוכנית מתאימה

בשלב זה, די קשה להבין איזה מוסד פיננסי מציע תנאים נוחים יותר לשיתוף פעולה. לעתים קרובות, אפילו מחשבוני הלוואות אינם יכולים לחזות במלואם את כל הוצאותיו של רוכש הדירה.

למרות זאת, ישנם מספר גורמים אשר בהחלט כדאי לשים לב אליהם:

• סכום הלוואה אפשרי, כמו גם תנאי מינימום ומקסימום להחזרו;
• מקדמה חובה;
• המוניטין של הבנק ורשימת הדרישות המוצגות לרוכש הדירה;
• נוכחות או היעדר ביטוח;
• הזמן שאחריו עשוי להתחיל תהליך תפיסת מקרקעין מהלווה לצורך אי תשלום.

כל הדברים האלה חשובים במיוחד בעת בחירת הבנק המתאים ביותר.

שלב מספר 3. הכנת מסמכים וכתיבת הצהרה רשמית

חלק מהבנקים עשויים להנפיק כסף בעוד מספר ימים, בעוד שחלקם עשויים לעכב החלטה במשך יותר משבוע. בהתבסס על זה עדיף לקחת את כל המסמכים למספר מוסדות פיננסיים בבת אחת. מה להתייחס?

המסמכים הבאים נדרשים:

• העתק דרכון של אזרח;
• חוות דעת מומחה המאשרת את שוויו האמיתי של הנכס;
• דרכון קדסטרלי;
• תעודות של הרכב משפחתי, כמו גם רישום של החפץ שאתה צריך לקנות;
• תעודה כי אין חובות בגין אור, מים, חשמל וכו 'וכן כי לאדם יש יכולת משפטית מלאה;

יתרה מזאת, כאשר הבנק מקבל מסמכים בידיו, הוא מתחשב בכל המסמכים בדירה ומקבל את החלטתו.

שלב מספר 4. ביטוח

יש דרישה סטטוטורית כי ביטוח חובה של כל החפצים לרכישת אשר הונפקה משכנתא.

בין היתר, בנקים רבים, בנוסף לכל אלה, ממליצים על הדרך לרכוש ביטוח עבור הלווה עצמו.

ביתר פירוט על ביטוח דירה או בית, כתבנו בגיליון האחרון.

מוסד פיננסי יכול להגדיל את האחוז אם הלקוח מסרב לביטוח, מכיוון שברוב המקרים הוא מעוניין לא רק להגן על הביטחונות, אלא גם להחזיר את החוב. לשם כך, למשל ביטוח ללא החזר.

שלב מספר 5. אנו מסכמים הסכם

במקרה זה מדובר - הסכם הלוואה, כמו גם מסמך המאשר השלמת עסקת רכישה ומכירה.

הקפד לקרוא את כל הסעיפים בשני החוזים וגם בזהירות קרא את ההערות.

מיד לאחר השלמת העסקה תועבר הדירה לבנק כערבות, מה שאומר שבמקרה של חדלות פירעון האדם עשוי להילקח ממנו.

5.3. יתרונות (+) וחסרונות (-) של קניית דירה במשכנתא

עבור אנשים רבים משכנתא נראית מאוד נסבלת בגלל הסכום הכולל של תשלום יתר ומשך הזמן. עם זאת, בכדי להבין האם כדאי לבצע משכנתא במקרה מסוים, מספיק לנתח את היתרונות והחסרונות העיקריים שלה.

אז, היתרונות העיקריים של משכנתא:

• מאפשר לפתור במהירות בעיית דיור חריפה עבור משפחות רבות;
• ישנן תכניות רבות שמכוונות לקבוצות חברתיות שונות;
• קניית דירה באשראי היא השקעה רווחית, מכיוון שלאורך זמן הנדל"ן עולה לעתים קרובות במחיר;
• כרגע, הצעות שוק הנדל"ן עולות על הביקוש, מה שאומר שתוכלו לבחור את חלל המגורים המתאים ביותר במחיר הטוב ביותר;
• עבור הצבא יש תמיכה ממשלתית מיוחדת (חלק מההלוואה משולמת).

בין היתר, מאשר לשלם שכר דירה בכל חודש, עדיף לבצע תשלומי משכנתא. אחרי הכל, הבעלים יכולים, אם ירצו, לבקש מדייריהם לעבור לגור, אך במקרה של משכנתא, לווים יש כל זכות לגור בדירה ולצייד אותה לפי בקשתם.

באשר למינוסים של המשכנתא, נהוג לציין את הנקודות הבאות:

• תשלום יתר מפורש עקב ריבית מוחשית (אפילו בבנקים גדולים זה לא קורה מתחת ל 11%);
• בחירה מדוקדקת של לווים (לא כולם יכולים לסמוך על אישור הבנק לקבלת הלוואה);
• מונחים מרשימים (בין 5 ל- 50 שנה);
• הצורך לבצע תשלומים בבירור במועדים המוסכמים (במקרה של עיכוב - קנס או קנס);
• הפרה שיטתית של כללי החזר המשכנתא גורמת לתוצאות שליליות עד לתפיסת הדיור.

בין היתר, עצם ההליך של פנייה לבנק וחתימה על כל המסמכים הוא די קפדני. זה מרמז על הצורך באיסוף תעודות וניירות שונים.

יחד עם זאת, המתנה להחלטה בנקאית יכולה להיות גם מייגעת, מכיוון שמוסד פיננסי צריך לבדוק לא רק את היסטוריית האשראי של מי שהגיש בקשה לה (לנקב אותו בכל הבסיסים הזמינים), אלא גם לנתח את הכנסותיו ולבדוק שכל המידע שמספק הלקוח הפוטנציאלי הוא אמיתי ותקף בזמן ההגשה.

5.4. איזה בנק לבחור למשכנתא - סקירת TOP-5 של מיטב המוסדות הפיננסיים עם תנאי אשראי נוחים

בימינו ניתן להנפיק הלוואות משכנתא כמעט בכל הבנקים היציבים פחות או יותר. למרות זאת, מצא מוסד פיננסי הגון שיציע תנאים נוחים ביותר ובמקרה של בעיות, הוא ייפגש ויוכל להציע תוכנית ארגון מחדש מעניינת, זה די קשה. לכן ננסה לנתח את שוק שירותי האשראי הקיים ולשקול 5 המתאים ביותר לבנקים למשכנתאות.

בתור הקריטריון העיקרי, אנו בוחרים ריביתכמו גם נוכחות של תוכניות שונות שיעניינו את התושבים הממוצע במדינה שלנו.

אז, חמשת המובילות לפי הקריטריון שנבחר כוללות את הבנקים הבאים:

1. סברבנק יש תוכניות לרכישת נדל"ן הן במשני והן בשוק הראשוני. ריבית - 11,4%.
2. VTB24. התוכנית הפופולרית ביותר של מוסד פיננסי זה היא "בניין חדש עם תמיכת מדינה". בבנק זה, האחוז גבוה יותר - 11,75%.
3. גזפרומבנק. מוסד פיננסי זה מציע ללקוח שלו שירות מעניין. מימון מחדש של משכנתא. במקרה זה, הריבית 13%.
4. בנק מוסקבההצעת משכנתא עם תמיכה ממשלתית אמינה. ריבית - 11,7%.
5. בנק אשראי במוסקבה. התוכנית "דירה בשוק המשני"שעבורם אחוז שווה ל 14,25%.

להלן טבלה חזותית עם מוצרי משכנתא ושיעור הריבית של בנקים אלה:

לפיכך, בעת בחירת בנק עדיף לשים לב במיוחד למוסדות הפיננסיים הגדולים ביותר, כמו גם לבחור מוסד מתאים,בהתבסס על מגוון התוכניות המוצעות והריבית הנוכחית.

כיצד לרכוש דירה על חשבון הון יולדות - מידע מפורט על רכישת דיור במפטקיטל

6. איך לקנות דירה להון יולדות בשנת 2019 - דרכים + הוראות 👩‍👧‍👦

נתונים סטטיסטיים מאושרים מצביעים על מגמה מעניינת: יותר ויותר משפחות מוציאות הון אימהי במדויק כדי לשפר את שלהם דיור הוראותכלומר, הם בונים בתים או קונים דירות.

כמובן שאי אפשר לשלם עבור דיור חדש לחלוטין עבור כסף שהתקבל מהמדינה, אבל, למשל, לשלם את תשלומי ההלוואה הראשונה או על חשבון הסכום שהיה חסר קודם כדי להחליט על העסקה אפשרי בהחלט.

במהלך השנים האחרונות יותר 70% מהמשפחות שילדם הגיע 3גילאים הוציאו כספים של MSCs (הון משפחתי אימהי) כלומר לרכישת נדל"ן.

כמובן, ברוב המקרים הסכום שהונפק אינו מספיק, אך לעיתים קרובות הוא פועל כסוג של מינוף פיננסי, מה שגורם לך לעבור מקו הזינוק לכיוון דירה משלך.

6.1. איך קונים דירה להון יולדות - אזורי שימוש בכספים מותרים + דוגמה

אז, הסיוע שמתקבל מהמדינה לפיתרון בעיית הדיור יכול להיות מכוון ליעדים הבאים:

• כתשלום על משכנתא בתוקף,
• לביצוע תשלומי הלוואה ראשוניים,
• למלא את התקציב החסר לרכישת נדל"ן למגורים.

הדבר החשוב ביותר הוא זה יש להבין את הדברים הבאים: אף אחד לא מוסר כסף לאף אחד. אם אתה צריך להוסיף כספים לקניית נדל"ן, תצטרך לרכוש אותה באמצעות העברה בנקאית. לפני העסקה, הכסף יזוכה בחשבון המיוחד של האדם ויחויב במהלך העסקה ממנו לטובת המוכר יחד עם הסכום העיקרי.

עובדה מעניינת היא שאתה יכול לקנות כמו ראשוניכך משני (ליחידים) דיור. בכל מקרה קרן הפנסיה של הפדרציה הרוסית יבדוק את הנכס שנבחר. ללא הסכמתו המתועדת לרכישת שטח מגורים ספציפי, לא תתאפשר עסקה.

העניין הוא שהאובייקט שנבחר חייב להתאים למספר מאפיינים:

• אסור לו להפר תקנים סניטריים ואפידמיולוגיים;
• דיור חייב להיות ממוקם בשטחה של הפדרציה הרוסית;
• על הדירה להיות מגורים במלואה (יש צורך באישור מצב זה).

בהתבסס על דרישות אלה, נבחר הנכס המתאים ל- FIU וניתן לקנות בעתיד עבור הון יולדות.

האם אוכל להשתמש בהון יולדות עד שלוש שנים כדי לקנות דירה (ללא משכנתא)?

יש מגבלה שהוזכרה כלאחר יד בעבר. אם הילד עדיין לא השלים 3 שנים, אז הוריו עדיין לא יכולים לבזבז את כספי בירת האם כדי לשפר את מצב הדיור שלהם, גם אם הכספים הולכים בכיוון טוב (גם אם הילד נשאר במצב מנצח).

למרות זאת, יש הערה אחת קטנה שעבור אנשים רבים הופכת לתרופת פלא ממש. זה מציאותי למדי לקבל כספים מה- FIU לחשבון בנק להעברה נוספת לשלושה צדדים, אם הם זמינים משכנתא פתוחהעליהם אתה צריך לשלם באופן קבוע ריבית. במקרה זה, ניתן להפנות את הכספים באופן ספציפי לפירעון הלוואת ההורים, אשר, למשל, החלו לשפר את תנאי החיים שלהם לפני הופעת הילד.

על סמך זה, כל משפחה צעירה זמינה 2 דרכים להשתמש בהון היולדות שלך לרכישת נדל"ן למגורים:

• פירעון של חלק מההלוואה, שכבר בתוקף בעת הנפקת MSC
• ביצוע מקדמה על משכנתא.

תן דוגמא

כדי להדגים זאת בצורה ברורה יותר, בואו ננסה להתעמק בדוגמה פשוטה. למשפחה פטרובס לבנק הלוואת דיור.החידוש מגיע (כבר הילד השני) והמדינה מנפיקה תעודה עבור - הון ליולדות.

העובדה היא שילדם עדיין אינו בן 3, אולם בשל העובדה כי לפטרובים יש משכנתא, הם יכולים לשלוח את כל סיוע המדינה להחזר חלק מההלוואה.

במקרה זה, אינך צריך לחכות לילד בן 3, אלא פשוט לקצר את המשכנתא בגלל פירעון מוקדם של חלק מהחוב.

6.2. דרכים לרכוש דירה עם הון ליולדות

במדינה שלנו זה כן הון אימהי (משפחתי) זו הסבסוד הגדול ביותר החד פעמי שמגיע למשפחות מהמדינה. בשל כך, מגוון המשימות שניתן לפתור בעזרת הבירה הוא די רחב. הטוב מכולם, כפי שכבר נאמר, הוא רכישת בית משלך.

שקול את הדרכים העיקריות לרכוש נדל"ן מגורים משלך באמצעות הון משפחתי. ישנן שלוש אפשרויות בסך הכל.

שיטה מספר 1. רכישה ישירה

במקרה זה, נועד מצב בו הון האם עצמו או ההשקעות שלו איתו מספיקים לרכישת דירה.

כמובן שבמצב כזה ייחתם חוזה המכר הרגיל. עם זאת, יש ניואנס אחד שיכול להרחיק את המוכר מהעסקה.

העובדה היא שכספים לא מגיעים מייד לחשבונו. לאחר יצירת קשר עם ה- FIU, זה עלול לעבור עד 2x חודשיםלפני שהכסף יתפנה למוכר הנדל"ן. אך לא כולם מסכימים לתנאים כאלה.

העניין הוא שמספר נהלים חובה נקבעים בחוק שעובד צריך לארגן FIU. בשל כך, כמעט בלתי אפשרי להסתדר מהר יותר.

מה לעשות לאדם שרוצה לקנות דירה עבורו 1 תשלום באמצעות כספי ההון? ישנן שתי דרכים החוצה:

1. או למצוא מוכר מי מסכים לחכות (אתה יכול למשל, שלחו קבלה על הסכום שהועבר מייד, וציינו גם בחוזה כי שאר הכסף יגיע מאוחר יותר מ- FIU), או שתוכלו להיות יותר מסובכים.
2. הגישה השנייה היא - עיבוד הלוואות. אתה צריך לקחת את הסכום החסר מהבנק ואז להחזיר את ההלוואה בכספים שהגיעו דרך 2 בחודש לחשבון. במקרה זה, יש ניואנס רציני אחד: אתה לא יכול לקחת כסף מארגון מיקרו-מימון. מוסדות כאלה אינם מסוגלים לעבוד עם חומר המסופק על ידי המדינה. פרטים על היכן ניתן להשיג כסף אם כל הבנקים והמיקרו-הלוואות נכשלים מתוארים במאמר הנפרד שלנו.

שיטה מספר 2. ביצוע עסקה באשראי

אם אפילו לא מקלידים כמות מספקת עם matkapital, אתה יכול לחשוב על זה משכנתא. אם ייסכם הסכם בנק, עובדי ה- FIU יוכלו להעביר את כל הסכום לחשבון מהר יותר, אם כי הם עדיין יצטרכו לאמת את חוקיות העסקה.

במקרה זה, אלגוריתם הפעולות הוא פשוט:

1. נבחר דירה מתאימה.
2. בבנק נערך הסכם משכנתא.
3. יש ערעור רשמי ל- FIU עם הצהרה מיוחדת.
4. כל העסקאות מתרחשות, והקונה הופך לבעלים של נדל"ן למגורים.

כמובן שעד ההסדר המלא עם הבנק הדירה תהיה תחת ערבותו. וזה אומר ששום פעולה איתו לא תתאפשר. ניתן יהיה למכור, לתת או להחליף אותו רק לאחר שהבנק יקבל את כל הכסף.

בימינו, פחות ופחות מוסדות פיננסיים מחליטים לעבוד עם מטקפיטל, מכיוון שזה כרוך בסיכונים מסוימים, וחשוב מכך, עיכובים.

בין הבנקים היציבים ביותר העובדים עם תעודות משפחתיות, נבדלים החמישה הבאים:

1. VTB24;
2. סברבנק
3. בנק מוסקבה;
4. בנק אלפא;
5. אשראי דלתא.

ככל הנראה, כל אחד מהמוסדות הפיננסיים הללו ידוע כמעט לכל תושבי ארצנו.יתרה מזאת, למרות ההבדלים בתוכניות המוצעות, לכל אחד מהבנקים הללו דרישות דומות עבור הלווה. הם כוללים טוהר משפטי של מסמכים, רווחים יציבים ברמה מסוימת, כמו גם היעדר כתמים שחורים בהיסטוריית האשראי.

שיטה מספר 3. רכישה של נתח מסוים במקרקעין

במקרה זה, אנו מדברים על קנייה של רק חלק מסוים מהדירה (החדר). העניין הוא שעם גישה זו תוכלו להסתדר בלי השקעה אישית.

למרות זאת, קיים קושי הכרוך בביצוע משפטי קשה של עסקאות מסוג זה. פקידי ממשל בודקים היטב את החדר שהמשפחה רוצה לקנות. לעתים קרובות מאוד הם מסרבים לאנשים לממן רכישות כאלה אם לדעתם הילד יהיה במקום חדש לא נוח.

החריגים היחידים הם חדרים גדולים, שיש להם כניסה נפרדת משלהם, כמו גם סוג מסוים של בידוד (זה חייב להיות בלתי עביר, וגם יש דלת עם מנעול). יחד עם זאת, די בהורים לקחת בחשבון אמת אחת פשוטה: המדינה מחלקת הון לידה, כולל כדי שלמשפחה תהיה הזדמנות לשפר את תנאי החיים של הילד. אם החדר הנרכש לא יפתור את הבעיה, ה- FIU יסרב להנפיק כספים.

בדרך זו:

• הדרך הרווחית ביותר - רכישת חלק מהדירה (לא תצטרך להוסיף את הכסף שלך), עם זאת, קשה מאוד לבצע עסקה כזו;
• דרך אופטימלית לנצל הון ליולדות - הוסף אותו כסכום החסר מתי רכישה חד פעמית נדל"ן. במקרה זה, עליכם לחפש מוכר שמסכים שחלק מהכספים, שווה סכום לבירה, יגיע אליו בהמשך. או שיהיה צורך לגייס הלוואה לזמן קצר למשך 2-3 חודשים;
• הכי פשוט ביישום, השיטה לרכישת דירה עבור הון משפחתי היא הנפקת משכנתא. במקרה זה, כמובן, תצטרכו לשלם ריבית למשך זמן מה, אך אז הסיוע הממלכתי לילד יכסה חלק מהחוב.

הוראות שלב אחר שלב לרכישת דירה עם הון ליולדות

6.3. קניית דירה עם הון לידה - הוראות שלב אחר שלב

מספר רב של סירובים של ה- FIU במימון רכישות של בעלי הון יולדות מעידים כי המדינה בזהירות בודק כל עסקה. כדי לחסוך זמן ועצבים, פשוט עקבו אחר רצף פעולות פשוט.

שלב מספר 1. בחר דירה

בשלב זה עליכם לבחור נכס מגורים העומד בכל הפרמטרים הרצויים, כמו גם "כמו" צוות FIU.

חשוב! המדינה תחלק כספים לרכישת אותה דירה בלבד, מה שישפר את תנאי החיים של המשפחה ובמיוחד את הילד עצמו.

שלב מספר 2. פנה ל- FIU

אתה צריך לגשת מייד לקרן הפנסיה עם כל המסמכים הזמינים. אישור להנפקת כספים ניתן לקבל רק לאחר בדיקה מעמיקה של כל הניואנסים בעסקה (כולל טוהר החוקי שלה).

יש צורך לספק:

• מסמכים אישיים של הורים וכל הילדים,
• תעודת המשפחה המקורית
• SNILS של אחד הפונה ל- FIU
• עותק של החוזה עם המוכר או הבנק,
• אישור על החוב הקיים, אם הונפקה משכנתא, או את החשבון השוטף של המוכר, אם העסקה בוצעה ישירות.

בנוסף, יתכן שיידרש נייר נוטריוני שיוכיח כי במהלך 6 חודשים, כל בן משפחה יקבל חלק מסוים בנכס הנרכש.

שלב מספר 3. העסקה עצמה

החוזה אמור לציין את כל הנקודות הקשורות להעברת הכסף. חשוב במיוחד לא לשכוח להזין מידע שחלק מהכספים יועברו מעט מאוחר יותר על חשבון הון יולדות.

אתה יכול לתקן ערבויות מסוימות, למשל, קנס בגין העברה מאוחרת של הסכום שנותר.

מיד עם השלמת העסקה, הקונה מקבל את כל המסמכים עבור הנדל"ן. עם זאת, אם מונפק משכנתא, אז עד שהשלמת ההלוואה תשולם במלואו, שטח המחיה יאובטח על ידי הבנק.

כך, כאשר קונים דירה תוך שימוש בהון יולדות, די לזכור כי הנקודה העיקרית שעובדי ה- FIU שמים לב היא כי הנכס הנרכש פתר את נושא הדיור של הילד. אם לכל אלה, העסקה תושלם בצורה נכונה לחלוטין מבחינה משפטית, אזי לעובד קרן הפנסיה לא תהיה סיבה לסירוב.

פירוט רכישת דירות בבניינים חדשים: תוכניות והוראות לרכישת דיור בבית בבנייה או שכבר הוזמן

7. קניית דירה בבית חדש - תוכניות רכישה, מסמכים והליך עסקה

קונה את הבית שלך - החלום של כל משפחה ממוצעת. עבור רבים ניתן לפתור סוגיה זו באמצעות רכישת נדל"ן. ב משני השוק (כבר יהיה תיקון ומערכת מינימום של תקשורת נחוצה), אך אפשרות זו אינה מתאימה לכולם.

יש אנשים שרוצים להיות הבעלים הראשונים בדירה שלהם, ולכן הם חולמים על שטח מגורים. בבניין חדש. לרוב זה זול יותר מנדל"ן משני, אם כי זה דורש השקעה נוספת. המשפחה תוכל לסדר הכל לבד, אם כי עלות התיקון וקניית כל מה שצריך יכולה להיות מרשימה.

חשוב מאוד! הבעיה העיקרית נדל"ן ראשוני הם אפילו לא קירות חשופים והיעדר דברים נחוצים למגורים (אמבטיה מצוידת, ריהוט, מקרר, כיריים וכו '), אלא מספר גדול של סיכונים הקשורים לעובדה שהבית עלול להישאר לא גמור.

במקרה זה, לתושבים לעתיד יש את ההזדמנות לחתום - הסכם הון עצמיאבל בונה חסרי מצפון יכול להקפיא את הבנייה ולהיעלם בכסף.

כיצד להגן על עצמך? האם ניתן למזער את הסיכונים? בואו ננסה לסכם את המידע שצוין קודם ונבחן נושא זה ביתר פירוט.

7.1. כיצד לקנות דירה בבית בבנייה / השכרה - תוכניות

אתה יכול לקנות דירה בבית חדש איך במהלך בנייתו (פיזית, יתכן שהיא עדיין לא קיימת, מכיוון שהקומה הזו למשל, אפילו לא בנוי) ואחרי ביצוע הזמנה.

הגיוני שככל שנחתם החוזה מוקדם יותר, כך תהיה לרוכש אפשרות לבחור יותר, וגם יקר לו דיור הבטון. על סמך זה, ניתן לטעון שהכי כדאי לעשות עסקה כשיש רק בור יסוד.

אם היזם הוא ישר ומנוסה, אז כל העבודות יושלמו במועד, ודיירים חדשים יקבלו את דירותיהם במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק.

שימו לב! בשלב הבור הסיכונים הם הגדולים ביותר, לכן עליכם להיות זהירים ובזהירים במיוחד כשאתם לומדים מסמכים של חברת בנייה.

לרכישת נדל"ן בשוק הראשוני, עליך לנסות ליצור קשר ישיר עם היזם או משקיעיו, או לשים לב לשלושה אנשים (קבלנים או סוכנויות נדל"ן).

בנוסף, ישנם אנשים העוסקים במיסה קניית דירות בבניינים חדשים. הם קונים אותם בעלות נמוכה, ואז מוכרים אותם מייד או ראשית מבצעים מינימום זול ומוכרים אותם בעלות גבוהה יותר.

כל מוכר טוב לקונה בדרכו שלו. סוכנויות מתמחות יבצעו איסוף מסמכים ובחירת דירה, מה שאומר שהם יחסכו זמן רב ויחסכו עצבים.

חברת המפתחים תציע הכי הרבה מחירי מינימום, כמו גם מבחר רחב של דירות משכבות שונות באזורים שונים בעיר.

רשויות עירוניות יכולות גם למכור נדל"ן בנשות מגורים. אפשרות זו מתאימה למי שרוצה למזער סיכונים.

האפשרות האופטימלית ביותר ברוב המקרים היא רכישת דירה ממשווקהעושה באופן עצמאי עבודות תיקון ורוכש את החומרים הדרושים ביותר. במקרה זה, המחיר עדיין יהיה נמוך מהשוק, אם כי יהיה עליו לשלם יתר על המידה.

מנקודת מבט תיאורטית ניתן לרכוש דיור בבניינים חדשים באמצעות אחת מהתכניות הקיימות:

• עמלת מניה;
• חתימה על הסכם הון עצמי (DU);
• הצטרפות לקואופרטיב מיוחד (HBC);
• השקעה בבנייה;
• אינטראקציה עם קבלן אשר מזניח את זכויות הקניין שלו לאחר סיום בניית הבית.

כמובן שבמקרה זה נבדקות רק האפשרויות שיכולות להועיל לשני הצדדים.

ישנן גם תכניות המקובלות יותר רק על מוכר הדיור: יישום שטרותגם כן הסכם טרום מכירה.

• במקרה הראשון, הוא נרכש נייר אבטחה, והקונה הופך למשקיע בנייה. במקרה הטוב הוא יקבל את דירתו על ידי החזרת החשבון ליזם. במקרה הרע - חברת הבנייה תחזיר את הסכום כולו, והדיור כבר יעלה במחיר. זה נובע מהעובדה שבאופן חוקי שטר חליפין כמעט בלתי אפשרי להתחבר לדירה. הוא משחק תפקיד קבלות, המאשרת את עובדת העברת הכסף.
• הסכם טרום מכירה בתורו כרוך ביצירה 100תשלום מראש%. במקרה זה, לאחר סיום הבנייה, היזם ראשית מגדיר לעצמו דירות חדשות, ואז מעביר אחת מהן לנכס של מי שחתם על ההסכם המקביל. מצד אחד, הכל ברור ושקוף מספיק, מצד שניכמו במקרה של שטר חליפין, הקונה אינו רשאי לקבל דיור.

הוראות שלב אחר שלב לרכישת דירה בבניין חדש השנה

7.2. קניית דירה בבניין חדש - הוראות צעד אחר צעד בשנת 2019

החסרונות העיקריים ברכישת דיור בבית חדש הוא העובדה שתהליך המכירה עצמו מתחיל הרבה לפני שכל העבודה מסתיימת. מכאן נובע, ראשית, יש הזדמנות לחסוך כסף, בסיכון שיישאר ללא כלום במקרה שייתפס מפתח הונאה, וכן, שניתעד שהבית יתבצע, כמה מהדירות, המובנות מבחינות מסוימות, כבר יימכרו.

יחד עם זאת, אם בכל זאת מישהו מחליט לשלם לחברת הבנייה לפני שתפעיל את הבית (לעתים קרובות מאוד הצעות מפתות מדי), אין שום שאלה של מכירה. ייתכן שהדירה אפילו לא קיימת, ולכן ניתן יהיה להשיג את זכות הבעלות רק לאחר סיום כל העבודות.

כך, כדי לא להפסיד כסף ולהפוך לבעלים של נדל"ן נעים בבניין חדש (סביר להניח שדירה עולה פחות משווי שוק), די אם להקפיד על המלצות מומחים, תוך הקפדה על רצף פעולות זה:

שלב מספר 1. אנו בוחרים חברת בנייה

כבר בהתחלה, עליכם לבחור כמה אובייקטים מעניינים ואז לבדוק את המידע אודות המפתחים שלהם באינטרנט. אם החברה מפורסמת בכך שהיא ממלאת תמיד את התחייבויותיה ומשכירה את כל הבתים במועד, אז בוודאות יהיה מידע חיובי כלשהו לגבי הבנייה שהושלמה. אם המוניטין של היזם צולע, בוודאי שבפורום מסוים אנשים כבר הצליחו לדון בו.

במקרה זה, יש צורך להבחין בין ביקורות שליליות על כיוונים שונים. יש שיגידו את הטיח (עובדה זו, אמנם לא נעימה במיוחד, אך אדון טוב יתקן אותה במהירות)אך יש אומרים כי הבנייה, שהחלה כבר בשנת 2006, טרם הושלמה. במקרה השני, אתה בהחלט לא צריך ליצור קשר עם מפתח כזה.

הערבות החשובה ביותר לאדם שרוצה לקנות דירה בבניין חדש היא הסכם הון עצמי נכון. יחד עם זאת, יש צורך לא רק לבדוק את ההסכם באי דיוקים משפטיים, אלא גם לבדוק עם חברת הבנייה האם היא רושמת את כל המסמכים עליהם חתמו הקונים בשירות הרישום הפדרלי.

ראוי לציין כי כל זה כתוב בחוק מס '214-ФЗ. אם החוזים נרשמים, הרי שמכירה מחדש של אותה דירה אינה נכללת.

בנוסף, אתה יכול לשאול לגבי הזמינות של תוכניות משכנתא החלות על האובייקט של היזם שנבחר. בנקים נותנים הלוואות רק לאחר בדיקת כל המסמכים של חברת הבנייה, כך שאם יש הצעות, אז הכל בסדר עם הניירות.

שלב מספר 2. אימות עצמאי של כל המסמכים

אסור לסמוך רק על בנקים או על מישהו אחר. יש לבדוק את כל המסמכים בצורה הטובה ביותר. באופן עצמאי. יש לציין כי החקיקה הנוכחית מספקת גישה חופשית למסמכים לבניית מתקן מתוכנן.

בהתבסס על כך, לכל אחד יש את הזכות המלאה לבדוק היתרים וכל מיני ניירות הקשורים להקמת בניין מגורים מסוים.

על מה אתה צריך לשים לב במסמכים של שנת 2019?

להלן רשימת המסמכים העיקרית הנדרשת לבנייה:

• ניירות המאשרים את זכויות היזם בחלקת האדמה ששימשה אותו לבניית הבית;
• אישורים לבניית חפץ על פי הפרויקט (מס 'קומות מוסכם גם כן מראש);
• חוזי השקעה;
• מעשה המאשר את השלמת העבודות והזמנת הדירות בבית (יש צורך רק בסיום הבנייה).

שלב מספר 3. חפש מידע על חברת השירות

חברת הניהול שתמשיך לשמור על "חיוניותו" של הבית לאחר מסירתו עשויה למשלכדי שהשירותים שלהם יגבו מחיר גבוה מאוד. לכן עדיף לברר זאת באינטרנט או להתקשר למוקד המשרדי.

עובדי חברת השירות נדרשים לספק מידע רלוונטי. אם מדובר במתחם מגורים שלם או רובע, שיזם אחד עוסק בו, עדיף לדבר עם דיירי בתים שנבנו כבר. הם ישתפו את המידע האמיתי ביותר.

שלב מספר 4. חתימת חוזה

במידה ולא היו בעיות בשלבים הקודמים, תוכלו להמשיך לעיצוב ההסכם.

יש לציין את המידע הבא בהסכם ההון:

• כל המידע על היזם;
• נתוני הקונה (זה שלוקח חלק בהשקעה משותפת בבנייה);
• מאפייני המפתח של הדירה;
• השיטה שנבחרה להעברת כסף;
• מועדים להשלמת עבודות הבנייה.

אל תשכח שהסכם כזה חייב להיות רשום. יחד עם זאת, כל המידע המתואר מבהיר באופן ברור כי רכישת דירה עם מינימום סיכון בבניין חדש היא די בעייתית, אם כי מציאותית למדי.

יהיה צורך להילחם בהנחה מרשימה (המחיר בבתים הנמצאים בבנייה תמיד ממחיר השוק), לתת זמן ועצבים.

בנוסף, כדאי להיערך מייד לעובדה שהדירה תהפוך לנכס רק לאחר סיום העבודות. למרות הכל, הרגע הזה, עם הבחירה הנכונה של הבונה, יבוא אי פעם.

7.3. 5 סיכונים עיקריים בקניית דירה בבניין חדש

היתרונות של דירות בבתים חדשים כבר נאמרו לא פעם: הם זולים יותר.

התקשורת בהם היא חדשה, והפריסה מודרנית ומעשית יותר מאשר בבתים ישנים. למרות זאת ישנם מספר ניואנסים שבגללם רבים חוששים אפילו לחשוב על קניית דיור בבניין חדש.

שקול את הסיכונים העיקריים כדי להגן על כל הקונים הפוטנציאליים ולמנוע טעויות אפשריות.

סיכון מספר 1.נוכחות של סכסוכים פתוחים הקשורים לזכויות מקרקעין

במקרה זה, מובן כי אתרי בנייה מסוימים ממוקמים על ידי יזמים חסרי מצפון על אדמות שאינן מוקצות להם רשמית או שיש להן מעמד שנוי במחלוקת.

ניואנסים כאלה יכולים להוביל לכך שגם במקרה של השלמה מוצלחת של כל העבודות, כאשר הכסף של משתתפי ההון הוצא בפועל, יתכן כי יתברר שלמפתח אין זכויות לבית. ואז זה נהרס או מועבר לבעלות של 3 אנשים, ותושבים פוטנציאליים נותרים ללא כלום.

סיכון מספר 2. בנייה בלימבו

מסיבות שונות ניתן להשהות או להקפיא את תהליך בניית הבית לתקופה מסוימת: עלולות להיווצר בעיות עם הקבלן או הרשויות המקומיות, כסף עשוי פשוט להיגמר או שהיזם לא יהיה אמין.

עדיף להתעניין בהיסטוריה של חברת הבנייה, ולהכיר את רשימת הפרויקטים שכבר הסתיימו.

בנוסף, אל תשכח מהחיפוש אחר תוכניות משכנתא, כאמור. בנק שמציע הלוואה עבור נכס ספציפי צריך לבדוק את הקבלן או הבעלים שלו.

סיכון מספר 3. איכות לא מספקת של חומרים המשמשים

מפתחים חסרי מצפון לא צריכים להיעלם בכסף או לבוא עם תוכניות מורכבות להונאה. מספיק לרכוש חומרים זולים באמצעות למשללמטרות אלה איש חזית.

לכן, חברת בנייה יכולה לקנות חיווט זול, צינורות באיכות ירודה או סוללות גרועות, שיהפכו את הקור בחורף. לא ניתן לבדוק דברים כאלה מייד, ולכן על החוזה להצביע תקופת אחריותומעשה האימוץ צריך לציין בצורה הנחוצה שלא הכל אומת.

סיכון מספר 4. מכירה חוזרת ונשנית של אותו דיור

יש גם תוכניות כאלה שלפיהם היזם מצליח להשיג כסף מכמה אנשים עבור אותה דירה.

רק הסכם הון עצמי מאפשר לכם להבטיח מרחב מחיה ספציפי לאדם, כמו גם להגן עליו מפני הונאה.

רישום ההסכם עם השירות הפדרלי פירושו שכל המסמכים נבדקו. יתרה מזאת, במקרה של מחלוקת, אם העניין יגיע לבית המשפט, ההחלטה תתקבל לטובתו של מי שיש לו חוזה רשום רשמי.

לפיכך, אין לפחד מרכישת דירות בבניין חדש. כפי שהוסבר קודם, הסיכונים אכן קיימים. למרות זאת, ניתן לעקוף אותם ללא בעיות, אם אתה מתייחס בזהירות לכל דבר ובוחר במפתח אמין. זה לא כל כך קשה לעשות זאת, מכיוון שהאינטרנט זמין בו תוכלו למצוא עשרות ואף מאות ביקורות על חברת בנייה מסוימת.

זו הסיבה, על מנת להפוך לבעלים של דיור ב- בית חדש עם מתווה טוב וכל התקשורת הנדרשת, מספיק להכיר את המידע לעיל ולנצל את המלצות המומחים, כמו גם את ההוראות המוצעות שלב אחר שלב.

איך לקנות דירה במגלופוליס: מוסקבה, סנט פטרסבורג (סנט פטרסבורג) וערים גדולות אחרות - תכונות וניואנסים

8. קניית דירה במוסקבה וסנט פטרסבורג 🌆 - תכונות של רכישת נדל"ן למגורים בבירה ובסנט פטרסבורג

זה לא יהיה סוד לאף אחד שבכל אזור, עיר ואפילו בכל מחוז נפרד יש ספציפיות של ביצוע עסקאות מכר. זה נובע מהעובדה שיש גורמים שונים שישפיעו איכשהו על חייהם של אנשים, מה שאומר שעליך להכיר את עצמך תחילה ולהבין מה הם יכולים להשפיע.

לכן, נשקול את התכונות של הבירה וסנט פטרסבורג מבחינת הרכישה מגורים נדל"ן. רק רוצים לציין שהמחירים כאן תמיד גבוהים יותר מאשר באזורים אחרים במדינה. זה כמובן קשור לרמה גבוהה יותר של משכורות. זו הסיבה למשל, תושב עיירה קטנה יצטרך לחסוך הרבה יותר זמן כדי בסופו של דבר להפוך לבעלים של לפחות דירה של חדר אחד במוסקבה.

בין היתר, אפילו מטרופולין לעיתים קשה מאוד לחסוך את הסכום לדיור החדש והיקיר, אם כי העיר הגדולה מציעה יותר הזדמנויות לשינוי קיצוני באורח החיים, מכיוון שאיש לא ביטל מעליות חברתיות בעולם המודרני.

שקול ביתר פירוט את המצב הנוכחי. גם במוסקבה וגם בסנט פטרסבורג יתבקשו מינימום לדירה ה"זולה ביותר " 4 מיליון, ובמודעות מסוימות תוכלו למצוא בקשה אפילו לחדר אחד עד 10 מיליון

בינוני 2-k. דירה (עם מערכת החדרים האופטימלית למשפחה קטנה והקטעים הרצויים) יעלה מ 10 000 000 לשפשף.אם כי כמובן שתוכל לחסוך על ידי חיפוש נדל"ן בבית ישן עם פריסה לקויה. עם זאת, אפשרות זו אינה מתאימה לכולם.

בהתבסס על האמור לעיל, אנו יכולים להסיק מסקנה פשוטה: כדי לקנות שטח מגורים קטן אתה צריך לעבוד ללא לאות, לקבל שכר גבוה או לחסוך גדול - מיליון ומעלה (למשל, לאחר שקיבלו ירושה או מתנה מקרובי משפחה). למוסקובייט או לפיטסבורגר ממוצע לצבור בכוחות עצמו את הסכום הנדרש.

אנו ממליצים לכם לקרוא את המאמר שלנו כיצד להרוויח מיליון על דירה ולכל מטרה אחרת מאפס.

עבור אלו שמגיעים מערים אחרות, האפשרות המתאימה ביותר היא קניית דירה עם משכנתא. המשכורות במוסקבה ובסנט פטרסבורג ישלמו תשלומים גבוהים למדי, תוך שמירה לצוףכלומר, שמירה על רמת חיים הגונה. לרוב, שאלה זו חריפה עבור מי שרוצה לעבור לבירה למגורים קבועים, או לדאוג לילדיהם המתכננים ללמוד באוניברסיטאות הבירה.

בכל מקרה, ניתן לפתור את הבעיה גם בהיעדר הסכום הדרוש, אך במזומן הרבה יותר קל לעשות זאת. לאחר הסכום המלא בהישג יד, גם במוסקבה וגם בסנט פטרסבורג, אתה יכול באופן עצמאי או עם מתווך מצא דיור מתאים תוך זמן קצר.

9. שאלות ותשובות נפוצות

השקיעו סכום כסף גדול בן לילה או קחו הלוואה, אשר עבורם תצטרכו לשלם יותר מתריסר שנים - העסק די אחראי ומסובך. זו הסיבה שכמעט כל קונה של נדל"ן למגורים מעלה מספר שאלות. אפשר לומר שכולם קשורים לתהליך. של בחירה ו תשלום מקרקעין, כמו גם לנקודות האלה שבהחלט כדאי לשים לב אליהן לפני חתימת חוזה המכירה.

בואו ננסה לנתח את השאלות הנפוצות ביותר, וגם לתת להם תשובות מקיפות כך שכל קורא יוכל לבדוק את עבודתו של מתווך ולהתחיל באופן עצמאי לחפש דירה. זה, כאמור, הרבה יותר מסובך, אבל זה מאפשר לך לחסוך כסף ולקבל חוויה מעניינת.

שאלה מספר 1. מה הדרך הטובה ביותר לקנות דירה - בעצמך (ללא מתווך) או באמצעות מתווך?

בדרך כלל, שאלה זו מרגשת את כולם יותר מאחרים. העניין הוא שמחפש מוכר בעצמך קשה מאוד. צריך לנסוע לאזורים שונים בעיר ולהיפגש עם אנשים בלתי צפויים לחלוטין. מקצועי הוא יעשה הכל בדרגה הגבוהה ביותר, הוא ימצא את האפשרות הטובה ביותר הרבה יותר מהר.

שימו לב! מומחים ממליצים לך לבחור דיור בעצמך רק אם יש כזה ניסיון.

במקרה שיש צורך לקנות דירה, אך לא את הזמן, וגם לא את הרצון, והכי חשוב, הידע הרלוונטי אינו זמין, עדיף ללכת מייד סוכנות נדל"ן.

אם יש אנשים קרובים שבעצמם מכרו / קנו לאחרונה נדל"ן, תוכלו לבקש עזרה.סביר להניח שהם מבינים בערך את המצב הנוכחי בשוק, הם מכירים את המחירים והתכונות הנוכחיים של העסקה.

כדי להבין האם יש צורך לפנות לאנשי מקצוע במצב ספציפי, מספיק לנתח את הקריטריונים הבאים: מהירות העסקה, סיכונים, כמו גם עלויות כספיות.

כמובן שמשווק מנוסה ימצא במהירות מוכר מתאים. ראשית, הוא יודע למה לשים לב קודם כל. שנית, ככל הנראה יש לו גישה למאגר מידע מיוחד בו מספר גדול של הצעות כבר מיוינו על פי קריטריונים שונים (מדה, זמינות תשתית, איכות התיקון, מספר קומות הבית וכו ').

בשעה חיפוש עצמי דירות יצטרכו להקדיש זמן רב יותר לחיפוש מודעות בעיתונים, לוחות מידע ואתרי אינטרנט מתמחים באינטרנט.

באשר לאמינות, כאן, הגיוני לא פחות, עבודה עם מתווך מקצועי תהיה פחות מסוכנת. עם זאת, אם אתה ממלא אחר כל ההמלצות שהוזכרו קודם, אתה יכול להבטיח את עצמך ברמה הראויה גם כשאתה מחפש אחר מוכר בעצמך.

עם הקריטריון האחרון הדברים מעניינים ביותר. כמובן שבחיפוש עצמאי אינך צריך לשלם לשירותי אף אחד. עכשיו אפילו מרבית עיתוני הפרסום מופצים בחינם. באשר לפנייה למתווך, אז אתה צריך לשלם מבצע מיוחד עמלה למתווך. זה יכול להיות מספיק גדול. גורם זה דוחה אנשים רבים מללכת לסוכנות המתמחה.

סוג של פשרה הוא טיול לעורך דין שיעזור במסמכים לאחר חיפוש עצמאי אחר מוכר. במקרה זה, תצטרכו להוציא הרבה פחות מכיוון שהתשלום יבוצע, ככל הנראה, לא כאחוז מהעסקה, אלא בשיעור קבוע.

טבלה השוואתית לרכישת דירה ללא מתווך ואיתו:

שאלה מספר 2. אילו מסמכים דרושים לרכישת דירה בשנת 2019?

על מנת לסדר את הכל כראוי ולהיות הבעלים המלאים של הדירה שנבחרה, אתה צריך לגשת בזהירות לתהליך איסוף הניירות הנחוצים. הרשימה שלהם די טריוויאלית, אבל שוב שווה לבדוק הכל כדי שלא תשכח שום דבר.

אז הנה רשימת המסמכים לרישום רכישת דירה:

• תעודות זיהוי של הקונה והמוכר;
• מסמכים המאשרים בעלות על נדל"ן (במקרה זה, כל סוג של חוזה מתאים: רכישה ומכירה, תרומת הפרטה וכו ');
• מוסקוביטים זקוקים ל- EZD (מסמך דיור יחיד);
• ספר בית ותעודה מיוחדת המאשרת את היעדרם של כל מיני חובות (מהמוכר);
• הסכם ישירות על מכירת נדל"ן (חוזה מכירה).

מה זה EZD? מסמך דיור יחיד - זהו מאמר מיוחד, אשר במהותו מחליף מייד 13 הפניות.

EZHD הומצא על מנת לפשט את פנייתם ​​של אזרחים לגופי ממשל ולהתגבר על הביורוקרטיה, מכיוון שאין צורך לקבל כל הזמן ולספק יותר 10 הפניות שונות.

במצבים מסוימים, שכבר נדונו לא פעם, ייתכן שיהיה צורך בניירות נוספים:

• תעודת נישואין;
• אישור של בן הזוג השני להעביר את הנכס לרכוש של אחר (אם מדובר ברכוש משותף);
• תעודה מטעם רשויות האפוטרופסות (חובה כאשר הבעלים קטין).

בין היתר, יש לקרוא את תוכן החוזה מספר פעמים.עדיף לבקש את עזרתו של עורך דין מוכר בכדי שהוא יבדוק את ההסכם בין המוכר לקונה המקרקעין באי התאמה משפטית.

שאלה מספר 3. כיצד להעריך את הדירה שנרכשה? מה קובע את מחירו?

כל מי שרוצה להפוך לבעלים של נדל"ן בתהליך הקנייה, בהכרח רוצה לחסוך כסף ולא לשלם יתר על המידה. לאמיתו של דבר, לשם כך מספיק לדעת מספר קריטריונים שעל פיהם מוערכות דירות, וללמוד כיצד להשתמש בהן עם מספר דוגמאות.

הפרמטרים הבאים משפיעים על עלות שטח המגורים הכוללת:

1. מספר הקומות של הבניין וכן הרצפה עליה נמצאת הדירה;
2. מטבח גדול או קטן;
3. פריסה כללית (ישנה, ​​משופרת, מודרנית, חופשית);
4. מתי נבנה הבית, וכן איזה סוג הוא (למשל, האם יש בו חצרות אדמיניסטרציה, האם החצר מוסתרת);
5. כיצד השטח מצויד;
6. כמה חדרים;
7. מדידה כוללת ומגורים (למעט חלקים לא מחוממים, כולל מרפסות);
8. מצב פנימי (האם יש תיקון קוסמטי, באיזה מצב וסגנון);
9. האם יש אכסדרה, מרפסת (אם כן, האם הם מזוגגים);
10. שיטת חימום (אינדיבידואלית או ריכוזית);
11. האם האמבטיה משולבת בשירותים;
12. תשלומים חודשיים משוערים עבור שירותים;
13. האזור בו ממוקם הבית (מרכזי, תעשייתי, בפאתי);
14. התשתית שלה;
15. תכונות של היזם, שיכולות להיות חברה מנוסה ומוכרת למדי, או חברה שהוקמה לאחרונה (רלוונטית לאנשים הרוכשים דירה בבניין חדש);
16. כמה אחוז הבית בבנייה מוכן לעבור לדיירים.

לאחר ניתוח כל הגורמים הללו למקרה מסוים, אנו יכולים להסיק עד כמה מחיר דירה מסוימת תואם את המציאות. בשוק כמו משניכך נדל"ן ראשוני ניתן לפגוש גם גבוה מחירים, וגם נמוך.

במקרה בו העלייה מוגזמת בבירור, אנו יכולים לומר בבטחה כי המוכר מחפש פשוטיםשישלם בדיוק כמה שהוא אומר עבור דירתו הטובה אפילו. אם המחיר כבר נמוך מאוד, אז או שיש משהו לא בסדר עם שטח המגורים (שכנים שופכים או שערוריים כל הזמן, אין מים חמים, בעיות מתמדות עם האלקטרוניקה) או שמתעוררים איזושהי הטעיה. ותוכלו לקבל שניהם על מתווכים ערמומיים שמושכים לקוחות עם מחירים נמוכים, ואז אומרים מחיר חדש, כמו גם על מפורשות נוכלים.

בין היתר, ישנם 2 רגעים שבדרך כלל כלולים בהכרח במחיר על ידי המוכר: תשלום עבור שירותי מתווך (אם המוכר פנה למתווך, סביר להניח שהוא כבר הכניס לפחות חלק מהכסף לכיסוי שירותיו במחיר הדירה) ו מיקוח אפשרי. כך, ניתן להוריד מעט את המחיר הסופי אם תנסו לדבר עם המוכר. יש אנשים שמחפשים תחילה מודעות שמצביעות על כך שאדם מוכר נדל"ן ללא מתווכים. זה מרמז שאפשר יהיה לשמור.

איך לקנות דירה אם אין כסף? איפה להשיג אותם? האם ניתן לקנות דירה ללא כסף - אלו שאלות נפוצות

שאלה מספר 4. איך לקנות דירה אם אין כסף?

שאלה זו עולה כמעט מכולם. אל תתייאש, כי יש דרך: בשביל זה אתה יכול לפנות אליו - עיבוד הלוואות, משכנתא או לנצל את הבלתי מנוצל הון אימהי.

כדי לא לבזבז יותר מדי כסף, תוכלו לחפש נדל"ן בבניינים שנמצאים רק עליהם שלבי בנייה. במקרה זה, אתה יכול לארגן בבטחה הלוואה, מכיוון שהעלות הכוללת תהיה נמוכה משמעותית מהשוק.

למרות כל הקשיים, משפחה צעירה תצטרך לסבול את מה: אפילו 5-10 חיסכון של שנים, אך בדירה משלך, שבה אתה יכול לצייד עצמך אח אח משפחתי.

להחזיק בנדל"ן משלך, בו אתה תמיד יכול לארגן הכל בדרך שלך, הוא מוטיבציה מצוינת לחיים עם מגבלות מסוימות (תצטרך לנהל אורח חיים מאופק יותר בזמן החזר ההלוואה).

שאלה מספר 5. איך אוכל לקנות דירה ללא הלוואה ומשכנתא?

אבל מה אם אין רצון להלוות מהבנק או שפשוט אין דרך לשלם תשלומים חודשיים בגלל הכנסה נמוכה? במצב זה, יש רק דרך אחת החוצה - לחסוך בכל אמצעי זמין. הקדיש זמן לא להשאיר דיור בר השגה (ככל הנראה הורה) ולדחות כל אגורה נוספת.

מספיק לבצע חישובים פשוטים כדי לגלות שבלי לבצע משכנתא לטווח ארוך (לפעמים זה יכול לגרור במשך 30 שנה)יכול להיות כמעט 2 פעמים מהר יותר להפוך לבעלים המלא של דירה חדשה. כמובן שלא ניתן יהיה לגור בה מייד עד שנצבר הסכום כולו (במקרה של הלוואה הדברים שונים במקצת), אבל אז לא צריך לשלם יותר מדי את הריבית.

הדבר החשוב ביותר בגישה זו הוא ההבנה שפתאום משהו יכול לקרות לעבודה. ופירוש הדבר שאם ברגע זה היה צורך בתשלום הלוואה, אזי המצב היה מחמיר בחדות בגלל מחסור בכספים אפילו לנחוצים ביותר. אותו דבר לעולם לא יקרה אם תנסו לצבור את הכמות הדרושה לאורך זמן.

כתוצאה מכך תוכלו לבצע חישובים פשוטים: אדם ש 15 הוא משלם הלוואת משכנתא במשך שנים, אין לו חסכון בסוף התקופה הזו מאחורי גבו, מכיוון שהכל בזבז להחזר ההלוואה.

המשפחה, שהחליטה להמשיך את שהותם בבית אביהם ודחתה סכום מסוים בכל חודש, תוכל כבר להרשות לעצמם דירה בת חדר אחד. אחרי 7.5 שנים. במקרה זה, לאחר רכישת נדל"ן, אתה יכול להמשיך לחסוך עבור משהו, למשל, על מכונית.

שאלה מספר 6. האם יש דרך לקנות דירה במשכנתא ללא מקדמה?

מהות כל משכנתא מרמזת כי על האדם לשלם אחוז מסוים מהעלות הכוללת של הדירה ממש בתחילת הדרך. זה יכול להשתנות מ- 10% ל- 50%. לפיכך, אדם צריך לעמוד על סכום השווה לכמחצית ממחיר הנדל"ן. סכומי כסף כאלה הם פשוט בלתי נסבלים עבור חלקם.

משפחות צעירות יכולות לסמוך עליה - הון ליולדות ילך לקראת המקדמה. זה חוקי לחלוטין, וגודלו פשוט מכסה בערך 1/6 מעלות דירת חדר בבניין חדש. מה כולם צריכים לעשות? אין פרצות סודיות, אז אתה צריך לחפש כסף איפשהו.

יש כמובן אפשרות נוספת. חלק מהבנקים מושכים לקוחות חדשים עם משכנתא ללא מקדמה. אכן, הצעות כאלה הן שלא תצטרך לשלם כלום בהתחלה, אך הריבית תהיה גבוהה בהרבה.

גםחוזי משכנתא ללא מקדמה מחמירים יותר: למשלאם אדם מפסיק לשלם ריבית חודשית מסיבה כלשהי, הוא יכול לקחת את הדירה ממנו, מבלי להחזיר את כל הכסף שכבר שילם. על בסיס זה הם צומחים בצורה משמעותית הסיכונים.

זו הסיבה שמומחים ממליצים להימנע מהצעות "יתרון" כאלה. לרוב הם לובשים אופי פרסוםמה שאומר שהם מסתירים מכשולים מסוימים. ההצעה תיראה מעניין עבור מישהו, אך עדיף לצבור לפחות את המקדמה המינימלית האפשרית על מנת לסמוך על תנאים נוחים יותר להלוואת משכנתא בעתיד.

משימת בנק במצבים כאלה - מצא לקוחות חדשים, משימת הקונה נדל"ן - בחר את התנאים האמיתיים והמתאימים ביותר עבורה.

שאלה מספר 7. איך לחסוך משפחה צעירה לדירה עם משכורת של 25-30 אלף רובל?

כמובן, לממש את הרצון הקשור לרכישת נדל"ן משלך עם הכנסה חודשית קטנה זה די קשה.אך למרות כל המגבלות, הדבר עקרוני באמתאם אתה מנסה לקצץ בצורה דרסטית בעלויות הקבועות שלך, וגם לנסות למצוא תוכניות השקעה מסוכנות, אך רווחיות ביותר. ביתר פירוט כיצד לחסוך כסף לדירה עם משכורת של 20,000 - 30,000 רובל, תיארנו באחד המאמרים שלנו.

אתה יכול גם להשתמש מיוחד תוכניות ממשלתיותשמטרתם לתמוך במשפחות צעירות ולספק להן את האפשרות לפתור במהירות את בעיית הדיור המצערת.

אל תשכח מהקיים כלאומי (פדרלי)שניהם מקומיים (עירוני) תוכניות הלוואה. במקרה זה, אנו מדברים על כך שלמשפחות צעירות ואנשי צבא יש את הזכות להשתמש בתעודה מיוחדת לסיוע חומרי אם הם מצליחים לקיים מספר תנאים שקופים.

לשם כך, פשוט תשאלו באינטרנט הן הפרויקטים הלאומיים והן אלה שהומצאו על ידי רשויות אזוריות או עירוניות. כמובן, לרוב ישנם המון אנשים שרוצים, אך מעטים מאוד אשר באמת עומדים בכל הדרישות, כך שלכולם יש סיכוי.

שאלה מספר 8. האם ניתן לקנות דירה להון לידה מקרובי משפחה (הורים וכו ')?

ברצוני לציין כי אין איסורים על עסקאות בין קרובי משפחה. הם אנשים, מה שאומר שהם יכולים לבצע עסקאות שונות.

למרות זאת ישנן מגבלות משמעותיות המוטלות על כספים שהונפקו על ידי המדינה. כאן יהיה חשוב שהצד השני של העסקה יהיה קרוב משפחה, מכיוון שמספר חסמים יופיעו מייד.

ראשית, להורים, כמו גם לקרובי משפחה ולסבא וסבתא אין זכות להעביר רכוש לילדים או נכדים תמורת כסף ממלכתי (משפחתי). לאחיות ואחים הדמים אין את אותה זכות. מגבלות כאלה על השימוש בהון משפחתי, למרות שזה נראה מעט קפדני, הן תוצאה של ניסיונות הונאה תכופים בעבר.

היו מקרים תכופים כאשר אנשים, על פי תוכניות שונות, קיבלו והעבירו כספים פדרליים, אותם ניתן לבזבז רק למספר קבוע של מטרות.

הרעיון הראשוני של הנפקת הון לידה קשור לרצון המדינה להגדיל את רמת החיים של המשפחה. זו הסיבה שלא ניתן להשיג או לבזבז כסף כל כך בקלות על חלק מהצרכים האנוכיים שלך.

אבל זה אפשרי עליהם, למשל, שפר את מצב המחיה שלך. כאן העלו לכאורה הרמאים את הרעיון לקנות דירות מקרובי משפחה, כך שיוכלו לשים את ידיהם על הסכום כולו, שאפשר כבר להיפטר ממנו ללא הגבלה ולכל צרכים שאינם קשורים לחלוטין למשפחה הצעירה. המדינה, בתורו, לא רוצה לממן נוכליםאבל רוצה רק לעזור לאזרח קטן לצמוח בתנאים מקובלים.

מצד שני, אתה יכול לסיים עסקת רכישה ומכירה, שנושא הנדל"ן למגורים, למשלבין בני דודים או אחים. במקרה זה, למרות שיש איזושהי פרצה, עם זאת, יהיה צורך להוכיח כי הכסף נשלח במיוחד כדי לשפר את תנאי החיים של הילד.

שאלה מספר 9. איך קונים דירה במשכנתא צבאית?

המדינה סיפקה תוכנית מעניינת לעידוד הצבא. היא נקראת "משכנתא צבאית" (מקוצר ל- VI) ומורכב מאלה: המדינה חוסכת מדי חודש סכום מיוחד לחשבונו המיוחד של איש צבא, אשר צמוד למדד מדי שנה (למעלה מ- 20 אלף לחודש).

בנוסף, רווח נוסף נובע מהשקעת קרנות אלה. בסופו של דבר אחרי 3 שנים כל חייל יכול לאחר כתיבת הדו"ח לקבל כסף בתשלום המשכנתא הראשון.

שקול תוכנית זו צעד אחר צעד:

1. ראשית, חייל צריך להגיש בקשה להירשם לפרויקט. ככל שניתן לעשות זאת מוקדם יותר, כך ניתן יהיה מוקדם יותר להסדיר משכנתא.
2. ואז, לאחר פרק זמן מסוים, אדם יכול להתחיל לבחור לעצמו נדל"ן מגורים מתאים, הן בשוק הראשוני והן במשק המשני.
3. לאחר מכן נבחר בנק מתאים שעובד עם תוכנית המדינה המתוארת, ואלו כמעט כולם ארגונים גדולים במדינה.
4. כתוצאה מכך, עובד פונה לרוסוווינופוטקו עם כל המסמכים הדרושים על מנת לקבל הלוואה ממוקדת לרכישת דיור (ZHZ).
5. עם השלמת כל הנהלים, יש לבטח את הדירה, והיא הופכת להיות נחלתו של חייל.

כדאי לקחת בחשבון שהתקופה המינימלית שתוכלו להגיש בקשה למשכנתא היא 36 חודשים. המקסימום מוגבל 45איש שירות ותיק. קרא עוד אודות המשכנתא הצבאית ותנאי אספקתה לאנשי צבא, קרא באחד ממאמרינו.

שאלה מספר 10. איך משיגים ניכוי מס בקניית דירה בשנת 2019?

השאלה האחרונה שתינתן זמן במאמר זה היא כיצד ניתן לסמוך על להגיע בלי שום בעיות השנה. ניכוי מס, אשר נדרש עבור רכישת דירה. בעזרתו ניתן יהיה לכסות חלק מהעלויות, עם זאת, עליכם להכיר את המידע המופיע להלן על מנת שערעור המס יצליח.

יש דרך בטוחה להחזיר חלק מהכספים שהוצאו לרכישת דיור.

אז מה זה ניכוי מס? איך להשיג את זה ומה דרוש לזה?

תחת ניכוי מס לרמוז ניכויים מהמדינה לטובת רוכש הדיור, אם הוא עובד רשמית ובכנות מנכה את החלק הדרוש מהכספים מהכנסותיו. במקרה זה, הוא יכול לסמוך על צבירה. 13% מהסכום שהוצא על הדירה.

ראוי לציין שיש סף עליון לניכוי מס. מלחין הוא 260 000 למרוח מעל סכום זה לא תוכלו לקבל כספים, אך הוא גם אטרקטיבי למדי.

יש לציין גם שתוכלו לקבל סוג של פיצוי ממלכתי רק פעם אחת בחיים (ולא כולם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירות לעתים קרובות יותר). בנוסף, יש לזכור כי במקרה של העסקה לא רשמית, כאשר מיסים אינם ניכויים בפועל, אין סיבה לצפות לניכויים, מכיוון שהם נוצרים ממסים שאזרח אחראי שילם בעבר.

10. מסקנה + סרטון בנושא הפרסום

לאחר ניתוח המידע שהוצג, נוכל להסיק מסקנה רצינית אחת - קניית דירה היא תהליך שקפדניאשר במצבים מסוימים כרוך בסיכונים מסוימים.

כל העניין הוא שאתה צריך לחשוב קדימה על הדרישות לדירה, כמו גם לקבוע את התקציב הזמין. יחד עם זאת, אין לקוות למקרה, אך עדיף להכיר את המידע התיאורטי והמעשי מראש.

אז למשלכשאתה קונה דירה בשוק המשני, אתה יכול בסופו של דבר לא מה שהיה צפוי. כדי לא להיתקל בזה, עליכם לבדוק היטב את שטח המגורים ולנתח אותו היסטוריה משפטית.

אם הוחלט לרכוש דיור מהיזם או מהקבלן שלו (בבניין החדש), יהיה עליכם לקרוא בעיון את כל המסמכים שלהם "היסטוריה"כדי למזער סיכונים. אפשרות זו מאפשרת לך לחסוך כסף אם אתה ניגש לעניין בכל אחריות.

לסיכום, אנו ממליצים לכם לצפות בסרטון הווידאו "איך קונים דירה ומה הופך את המחיר עבורו":

מסתבר ש נושא הדיורניתן לפתור במהירות ובחסכון טוב, אם אתה מנסה לקחת בחשבון את כל ההמלצות.אין צורך להחזיק את הסכום המלא, כי אתה יכול להשתמש בו משכנתא או בתשלומים. לפני כן, יש צורך להעריך בזהירות את כוחך בכדי לקבל את ההחלטה הנכונה.

זכור: אתה יכול לקנות דירה מתאימה משניהלאה ראשוני שוק, עם כל הסכום בהישג יד, ועם חלק. עם זאת, לשם כך תצטרכו ללמוד בזהירות את כל המסמכים שמספק המוכר. גורם חשוב הוא היכולת להישאר רגועים עד לסיום העסקה.

זה הכל איתנו.

קוראים יקרים של מגזין העסקים Rich Pro, נהיה אסירי תודה אם תשאירו את התגובות שלכם למאמר שלפניכם, שתפו את דעתכם האישית וניסיונכם בנושא הפרסום. אנו מאחלים לכולם מזל טוב ועסקאות נדל"ן מוצלחות!

צפו בסרטון: איך לרכוש נכס ללא הון עצמי? (נוֹבֶמבֶּר 2024).